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楼市,加息了……

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胡37 发表于 2021-4-28 19:05:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
文/刘晓博
虽然中国的基准利率(LPR,贷款市场报价利率)已经连续12个月没有变化,但楼市,尤其是大城市的楼市,加息悄悄进行中。


而且有的大城市,已经在2021年加息到了第三轮!


这个城市,就是被住建部约谈过的广州(见下图):



楼市,加息了……-1.jpg



经历过三轮加息之后,广州的首套房贷利率已经是四大一线城市里最贵的,二套房贷利率仅次于北京。


下图是4月以来房贷“加息”的城市:



楼市,加息了……-2.jpg



可以看出,加息比较多的城市还有长沙、芜湖,这两个城市的首套房、二套房都加息了25个基点。


首套房加息不少于15个基点的城市,还有石家庄、大连、廊坊、东莞、佛山、重庆、中山等。其中廊坊的二套房加息更为生猛,达到了43个基点。


目前首套房贷利率最高的城市,是开封、洛阳、成都,都达到了6.13%(见下图):



楼市,加息了……-3.jpg



二套房贷利率最高的,是芜湖、马鞍山、洛阳,达到了6.37%。


6.37%,相对于5年期LPR(4.65%),等于上浮了172个基点,加息幅度高达37%。


首套房贷利率最低的,是银川和上海,都是4.65%,也就是基准利率。


二套房贷利率最低的,是银川、上海、天津、深圳、福州、哈尔滨、长春。


一般来说,“5限”措施比较严厉的,比如北上深,房贷利率水平不高;调控措施没有那么严格的,则往往通过加息来遏制市场,比如广州到现在还有2个区不限购,其他限制措施也不如北上深,所以利率就高一些。


另外,楼市低迷的城市一般来说利率偏低,比如天津、哈尔滨、长春等,市场就不太热。


存款总量大,资金充裕的城市,也会出现利率偏低的情况。比如北上深,这三个城市都汇聚了超过10万亿资金,资金非常充沛,银行的贷存比偏低,所以不容易加息。


像广东惠州这类城市,距离大城市非常近,又不限购,市场成交量巨大。但惠州汇聚资金有限,银行资金偏紧,所以贷款利率偏高。


反正不管怎么说,从主要城市来看,2021年前四个月房贷利率出现了明显加息的状况。


这将给市场带来什么影响,又将给购房者带来什么影响?


首先要给大家说明的是,现在的房贷利率加息,是“加点”部分的上浮,而不是基准利率的加息。


其实在去年年底,我就预言了今年的利率走势:基准利率大概率是保持不变,但整体利率会走高,部分楼市过热的城市房贷利率会明显走高,房贷利率进入了“因城施策”的阶段。


既然上调的不是基准利率,那么对于已经进入按揭期的朋友来说,你的房贷利率不会有任何变化。如果今年全年LPR都不变,那么你明年的月供也不会发生变化。


受影响的,是即将买房子的朋友。如果你在广州准备最近买房子,那么对不起,你中招了。广州今年的三次累计“加息”,你都要承担。具体体现在你的房贷“加点”部分。


更讨厌的是,如果是基准利率(LPR)加息,将来降息的时候,你上浮的房贷还会降低回来。现在是加点部分“加息”,而“加点”一旦确定是不能改变的,所以多的月供你要承担很多年了。


第二,为什么央行不正式加息,而是让银行通过“加点”来加息?


说到底还是因为疫情尚未结束,经济虽然回暖但仍然脆弱。至少对于实体经济,央行不想加息。对于广大三四五线城市的楼市,央行也不想加息。


如果我们把全部600多个城市(县级市或以上城市)纳入统计,你就会发现,真正加息的城市一定是少数,大部分城市“加点”部分没有变化。


原因很简单,目前楼市回暖主要集中在大城市,尤其是南方城市。北方还有很多城市偏冷。这些城市当然没有必要“加息”。


第三,今年一季度楼市太火爆了,无论是卖地收入、契税、商品房销售金额,其增速都远远超过GDP增速,房地产这头灰犀牛又满血复活。对此,高层充满了警惕,这是楼市调控非常频繁的重要原因。


但你也要明白,楼市调控次数越多,越说明对市场是呵护的。如果想打死,狠招出两三个就够了。今年以来各地调控楼市已经数百次,只能说明是小心翼翼地控制着市场,让它不能太热也不能太冷,为稳增长、保就业发挥正面作用,避免负面作用。


所以,2021年楼市不悲观。我在去年年底就预言过,2021年的市场整体一定比2020年好,但具体到每个城市会不尽相同。


第四,在加息过程中,新签贷款合同到底应该怎样选择?是固定利率,还是LPR?是选等额本金,还是等额本息?


说实话,买房最好的选择是:贷款时间越长、贷款金额越多,你越占便宜。真正的按揭只有10到15年,10到15年之后,通胀会让月供看起来微不足道。


但人性是有弱点的,主要体现在两个方面:一是有贷款,就觉得有压力;二是不提前还款,手里的钱多了就乱投资,最后反而亏了。所以,很多人会提前还款。


如果提前还款,而且是在贷款之后5年内,那么选等额本金就比较好。但等额本金是前期还款比较多,后面越来越少,正好跟通胀反过来,看起来节约了利息,其实没有占便宜。


如果不打算提前还款,还是选等额本息。


另外,从长期看利率水平是走低的,所以建议选LPR浮动利率,不建议选固定利率(估计现在银行一般不提供固定利率选项了)。


但如果中国跟美国出现激烈对抗,利率在某个时间段飙升就有可能,这时候就未必是浮动利率好了。


如果你的房贷利率很高,达到了6%以上(比如目前在惠州、洛阳买房),那么还是要做好提前还贷的准备。




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永远就三年疗 发表于 2021-4-28 19:06:26 | 显示全部楼层
刚需真是躺枪
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