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风向已变,老破小拆迁换房子这次彻底凉了

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之前笔者多篇文章,针对国内买老破小妄图一夜暴富的心理做了分析。一些人看准时机,抛售掉了手中的老破小,随即楼市转头向下,老破小的价格一天不如一天。没有卖掉的,他们还在心存幻想—总有一天,楼市升温,房子还会涨回来的。

你看2015年老破小不值钱,到了2017一样卖好价。但他们忽略了一个问题,房龄超过30年,银行贷款都会有问题;楼市再回暖,起码还要三五年,也许你的现金流等得起,但你的房子却一天天变老。更糟糕的是,一个趋势,彻底断了拆迁致富的念头,那就是:棚改结束,旧改开幕。

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关心地产趋势的人,可能已经注意到,城镇老旧小区不再是拆迁,而是改造。也就是说,已经慢慢不再是下阶段关注的重心了,重点成了“城镇老旧小区改造”据报道,2019年各省市,对于棚改项目目标相比于2018年,其实已经做了巨大的调整,降幅较大的城市如北京从2.36万套下调至1.15万套,山西将从12.52万套下调至3.26万套,天津从2万套调整到0.65万套。

众所周知,三四线城市在这一轮房价上涨中逆势而上,棚改功不可没。简言之,就是国开行批专项款,货币拆迁,而且由拆迁户自己去市场上买房,不再提供过渡住房或回迁房。无疑,这给三四线楼市的市场带来了生机。

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本质上,就是国家救市嘛。然而,资本就是这么盲目,一个市场需要救,就说明这给市场缺乏活力;投资者应该趁救市,尽可能脱手资产套现,而看着房价上涨,也不管背后的机制,就大量投入资金,最终呢?盈利的心魔敌不过现实的残酷。何况,现在“棚改”变“旧改”,一字之差,风向全变了。

旧改,重在改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施;并引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。说白了,房子还是那个房子,住起来虽然不舒服,多年下来也习惯了;很多人之所以这么多年依然住这样的房子,也许确实经济所迫,强迫人家搬家,也不符合民生思维。此外,这种小区密度大,人口多,拆迁或棚改成本过高。但在城市中存在这样的小区,既不符合整体风貌,也不符合民生需求。于是,政府引导,居民参与,以这样的方式提升居住条件,成为旧改的核心目的。

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有人说了,旧改也是改,改完了房价照旧涨。想多了!棚改结束,不等于宣布旧改马上开始;诸多配套政策还在摸索中,资金来源还在筹备中,等到旧改真正落地,乐观看起码要三五年;而且旧改重在居民参与,甚至都不是因城施策,而是每个小区都有自己的方案。你买的房子改不改,变数太多。更何况,旧改只是提升居住体验,老房子还是那个老房子,老户型还是那么地奇葩,就算小区画了停车位,也不过是东拼西凑……总而言之,旧小区,除非拆迁,否则,它永远是老旧小区。

综上而言,目前国内楼市已经有从棚改时代走向旧改时代的趋势;而到了旧改时代,就不再是大地块般地整拆整建,而是针对于具体小区的精修细化管理;城市开发与管理将从大肆扩张,进入到精细化运作阶段。深远想一想,不管你买没买老破小,如果城市全面走向精细化运作,那么以后即便是买新房子,是否也应该考虑房屋周边的环境,以及这个小区未来升级的趋势呢?盲目买一套房就等赚钱的时代,开始画上句号了。




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luly靓 发表于 7 天前 | 显示全部楼层
我家去年被拆迁,为什么不是货币拆迁而是给了房子的拆迁?
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123456865 发表于 7 天前 | 显示全部楼层
我们小区改造啦,楼道的窗户换了,楼道里的墙刷了。小区里的脏乱差也整改了。看上去挺好是吧?但是我们在北方,老小区不供暖,冬天根本没法住,全市只做了一个示范小区,供暖改造,外墙保温,窗户全换,可是到我们这,直接缩水一大半,只是把楼道里的窗户换了换,刷了刷涂料就算了。具体费用啥的都没有公示,到底花了多少钱谁也不知道,说不定和人家供暖改造了的小区花钱是一样多的。
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胡胡胡美丽_ss 发表于 7 天前 | 显示全部楼层
老房子基本上都是市中心地带,很多都是好的学区房,你说会不值钱吗?
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王俊杰2017 发表于 7 天前 | 显示全部楼层
我只求我家的城中村千万别拆。我现在下有院子,上有顶棚。种花停车舒服的很!!地处市中心干啥都方便,自己做的房子,几十年之内绝对倒不了
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我有一套30年的老房子,旁边公立幼儿园小学初中高中一应俱全,公园广场也是三五分钟步行就到,可房子太旧了,邻居上的闹钟震动都能听到,卖了吧舍不得,留着住也不舒服,夏天太热,一心盼拆迁
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惜颜705 发表于 7 天前 | 显示全部楼层
不明白棚户拆迁和旧房改造有啥区别!
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我心如烟卸 发表于 7 天前 | 显示全部楼层
城市老破小一般都在主城区地段较好位置,房龄老是最大因素,配套差,停车难,没电梯这些也是导致房价上不去的主要因素,但是好处就是得房率高,地段好,总价低,如果配套停车有一定改善的话,也许比周边城郊新小区的房价更坚挺呢。
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Aim_yuan 发表于 7 天前 | 显示全部楼层
一套房子最多住10—20年就要换,我觉得20年都多了
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小城市老破小不值多少钱,一是人口流失二是新房可以换个地方修。大城市老破小就值钱,因为地段值钱,大城市难以换个地方发展,自唐朝以来没有先例,本世纪大城市发展新区,但老区仍然值钱,北京上海广州深圳无一例外,强省会城市也这样
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