请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

如果你有商住公寓,真诚建议尽快卖掉,负资产就在眼前

[复制链接]
计划你大爷计j 发表于 2020-6-29 11:05:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
今天这篇文章,普及一下“商住公寓”,也称之为“商住房”。 有两个事,促使我写这篇稿子。

其一是前段时间薇娅直播带货卖杭州的复地壹中心,当时直播间卖了几百张优惠券,据说7天后一半多已退单。

其二是深圳的豪宅型商住公寓,太子湾湾玺,连续三次开盘,均在当日售罄。

前者是总价100万起的普通商住公寓,后者是2000万-5000万的豪宅型商住公寓,为什么门槛更高的却更好卖?门槛低的却无人问津。

因为这两者的面向的人群完全不一样,产品定位完全不一样。湾玺这个项目,面积最低的都是250平米起的海景大平层,就在下面这个位置。

如果你有商住公寓,真诚建议尽快卖掉,负资产就在眼前-1.jpg



这个商住房抢手的原因,一是海景大平层,未来规划一流,周边没有同类竞品,但其实从涨幅空间来看,也不看好,但由于属于富人的专属型产品,稀奇。即便如此,从投资增值的角度来说,我也不看好,未来卖也很难卖的,光交税估计就能吞噬你的一大部分收益。

今天文章的重点,是告诉大家,为什么普通的商住公寓(主要是指那种loft公寓,一层楼几十户,面积五六十平米)是个大坑。

一、什么是商住公寓?

所谓“商住公寓”,是开发商培养出来的概念,在严格意义上根本就没有这个名词,你的不动产证书上也是写明商业40年,用地性质跟写字楼,商铺没有任何区别。

市面上的确有一种“公寓住宅”产品,它的用地性质也是70年的,至于冠上“公寓”俩字,是因为这种产品的采光达不到住宅标准,但它仍然属于住宅,如果你真的买不起纯住宅,这种也是可以考虑的,它可以落户可以学区,民水民电,燃气接入等等配套跟住宅一回事,只不过未来增值方面比纯住宅要逊色一点,但也比开发商所谓的“商住公寓”要好得多。

二、开发商为什么要盖商住公寓?

那么开发商为什么要造“商住公寓”这个名词,又或者为什么要开发这种坑人的产品呢?

原因无他,他拿的就是这种地块,以R2类用地居多,这种地块以住宅为主,但混合了商业,但开发商清楚得很,盖成写字楼根本不好卖,所以就装修成能住人的“商住公寓”,并包装不限购等各种优势。

如果你有商住公寓,真诚建议尽快卖掉,负资产就在眼前-2.jpg



三、刚需为什么不能选择商住公寓过渡?

买这类普通的商住公寓的人,大多数是手头比较紧的年轻人,过渡一下是他们主要的诉求,不限购,不限贷,总价低,精装修交付,看上去都很美好。

但实际上这些都不能弥补你的损失。

其一,这种房子本身只能贷款10年,5成首付,贷款利率比住宅的要高不少。

其二,这种房子出售极难,很多都是亏损出售的。

其三、这种房子居住也是不方便的,二层是卧室,但也非常局促,还不如去地段差的地方买个住宅,或者买个老破小,也比商住公寓强得多。

其三,作为刚需,你把大笔的资金投入到这种房子,你觉得当你回过头来去重新攒钱买纯住宅,你又需要花多少时间来攒钱?你能跟得上吗?很多人因此都买不起住宅了。

如果你有商住公寓,真诚建议尽快卖掉,负资产就在眼前-3.jpg



四、商住公寓进入二手房市场极不受待见

商住公寓一旦进入二手房市场,其价值就大大缩水,主要表现在以下几个方面

其一、银行不喜欢这种产品。

你去银行申请房抵贷,你就会惊人地发现,住宅无论多老?的房子,他们都会要,但是一到商住公寓,他们就是各种面显难色,各种拒绝。这当然是由这两者的性质决定的,住宅是硬通货,安全,保值增值,但商住公寓就是次级资产。

即便银行受理了,你的评估价也会大大缩水,可能离你的心理价位一半都不到,评估值缩水不说,贷款还要继续打折。

其二、完全跑输住宅。

对开发商来说,同一块地,住宅部分的利润就已经非常丰厚了,就算这部分商住公寓变成现房,他们也不着急,对代理商来说,也是如此。

就说薇娅带货的那个商住公寓吧,位于杭州拱墅区,房价26000,现房也无人问津,你看他们着急吗?慢慢卖就是了。

但是商住公寓一到你的手里,就不一样了。杭州复地壹中心这个商住公寓,周边住宅都40000+了,而且还只是3.9米的层高,比一般的4.4米的商住公寓都还差,也难怪大家要退购房券了。

大家应该看到了近日北京有关商住房成了负资产的新闻了。就是因为这种房子价格基本不涨,即便涨,涨幅也远低于周边住宅,一半都不到,然后转让还要面临高额的税费。

综合交税、涨幅,租金等因素,普通的商住公寓完全不能碰,买了亏本仍然是大概率事件。

如果你现在手头有商住公寓,最真诚的建议,早点处理了吧。




上一篇:大步迈入2000亿+后,阳光城的能力与底气
下一篇:深度研究丨3月土地市场略有回升,4月成交将大幅上涨
回复

使用道具 举报

全部回复18 显示全部楼层
形腿望舞 发表于 2020-6-29 11:06:24 | 显示全部楼层
看来动了很多人的奶酪[大笑][大笑][大笑]
回复

使用道具 举报

我放心你带套猛 发表于 2020-6-29 11:07:15 | 显示全部楼层
首先得是你有资格能买住宅和你得够钱买住宅,你也会说公寓售价比住宅便宜那么多,对刚需过渡来说也是一个选择,还有对有闲钱不愿意放银行的人来说公寓的租售比要比住宅高很多,市场上有这类型房源存在是有它存在的意义的,国家当初如果不调控公寓比住宅好卖太多了,但谁知以后政策会不会放宽呢?走一步看一步吧
回复

使用道具 举报

我的苦恼冉 发表于 2020-6-29 11:07:27 | 显示全部楼层
就好比以前住宅刚出现在市场一样,都认为住宅是70年不好而且还只是一套而已,还输过自己盖的自建房可以盖个几层,现在都公寓就相当于住宅而已概念都是一样,你眼光好买了地段好的公寓比买住宅值钱,你不懂行,你买了地段不好哪怕是别墅也一样没人接手[抠鼻]
回复

使用道具 举报

ffycxyw2274436 发表于 2020-6-29 11:08:18 | 显示全部楼层
现在公寓出租回报率比住宅高多了,而且总价低,水电没差多少的,特别是复式挑高的,性价比高的海景房,售价有些超过住宅很多自住,
回复

使用道具 举报

123456881 发表于 2020-6-29 11:09:01 | 显示全部楼层
买商住楼主要还是看地段,看楼盘配套设施(最好是民水民电带电燃气层高5.2一5.4米loft)独立小区配套及底下停车库我17年不到1.7万单价入手一套现今小区2.3万单价43平挂牌不到一周就被抢走坐标江岸众联天美国际旁边住宅均有跌服不服网上查。
回复

使用道具 举报

我爱霍启刚掖 发表于 2020-6-29 11:09:25 | 显示全部楼层
公寓住宅挺唬人,签合同时一般不会仔细看,这种房子日照不达标,好像还不能有空调外挂的小阳台。
回复

使用道具 举报

123456865 发表于 2020-6-29 11:10:25 | 显示全部楼层
商住还比不了小产权房!砸在手里出不了手!
回复

使用道具 举报

123456868 发表于 2020-6-29 11:11:09 | 显示全部楼层
[大笑]佛山季华有个5米层高的复式服务型公寓,有天然气入户的,有阳台,但它不是住宅。
回复

使用道具 举报

六月清晨搅 发表于 2020-6-29 11:11:44 | 显示全部楼层
我买的是那个住宅性质公寓,民水民电,可以入户有学区,就是不能用燃气[捂脸]
回复

使用道具 举报

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册  

本版积分规则

联系客服 关注微信 下载APP 返回顶部 返回列表