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楼市即将绝地反击?有人正在谋划大动作!| 檀房企

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xinting_6ym 发表于 2020-6-30 05:25:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
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文/晓太阳&宝莲

乱拳打死老师傅,看似是一腔孤勇,其实是变化无穷。

年前披荆斩棘,年后打回原形?

据亿翰智库统计,2019年「融创中国」锁住5556亿销售额,闯进房企龙虎榜前四。

这个成绩,不但甩开第五名「保利发展」856亿,还在TOP5房企中以20.8%的业绩暴增,力压碧桂园(5.7%)、万科(4.0%)、恒大(4.3%)等一众老前辈。

逆水行舟,不进则退,「融创」的“下滑”肉眼可见。


据统计,「融创」2月销售进账122.1亿元,环比下跌34.5%。


虽然疫情下的房企都不好过,但1-2月的统计数字表明,「融创」(420亿)的销售进账排名,已经连跌两位,被「保利发展」(565.3亿)、「中海地产」(440.1亿)反超。


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那么,当“狼性营销”撞上“黑天鹅”,真的缴械投降了?

当然没有那么简单!

以“狼性”驰名业内的「融创」有着自己的经营节奏!

城市布局、土地储备、债务状况,疫情下「融创」的应对策略十分清晰!

细细发掘之后惊呼:

小心!

凶猛的「融创」正伏低身子,准备起跳!


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大战一触即发 融创按兵不动!

作为头部房企,融创2020年前2月业绩表现“失色”出乎大众意料。然而仔细分析,融创的业绩下跌竟然是打出了一套章法,你以为它要下跌,实际上它准备起跳。

众所周知,房地产销售具有季节性特征,一季度淡季,四季度旺季。

以2019年为例,2019年全年商品房销售总额为15.97万亿,第一至第四季度销售占比分别为17%,27%,26%和30%,第一季度销售金额占比最低。

克尔瑞数据显示,融创在过去三年的2、3月里的销售占比并不高。其中,2月平均为3.4%,3月平均为6.5%,累计才9.9%,同期的碧桂园达到17%,万科A达到15.5%,中国恒大为14.9%,融创的占比在头部房企中占比是最小的。


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图片来自克尔瑞

因此,当其他房企重仓一季度时,融创仓位轻,反而压力没那么大。也是因为压力小,2020年,融创2月并没有在营销上花费大功夫,当月销售额只有120亿,同比去年下降34%。


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除了自身在一季度营收占比偏低,并未卖力营销之外,融创的下滑和重仓一二线城市也脱不开关系。

融创在2019年中报中披露,其土储中有83%位于一二线城市。前十大城市分别为重庆、青岛、天津、济南、武汉、成都、郑州、昆明、西安以及杭州。这些城市大多数是新一线城市或者是二线城市,符合融创布局从一线向二线城市拓展的趋势。

从房地产整个成交数据看,恰恰也是一、二线城市降幅最为显著。

银河证券跟踪一、二、三线38家重点城市新房成交数据,2月单月一、二、三线成交量同比分别-59.7%,-77.4%,-40.1%。二线城市降幅最大,其次是一线,三线城市降幅小于一、二线。可见,一季度返乡置业普遍支撑的是3、4线楼市业绩。

天风证券提供数据也显示,重点布局一二线的房企,受到的影响较大,重点布局三四线的房企受到影响较小。

下图显示,重点布局一二线的房企,2月单月成交额同比下降30%,重点布局三四线房企成交额仅仅下降15%,前者受到的冲击是后者的2倍甚至更多。


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不过,虽然一二线城市销量受到较大的冲击,但是库存总量处于低位,而三四线城市去库存压力较大,而且还有上升趋势。分线来看,一二三线城市去化周期分别为 10.6、9.24、20.9 个月,面临较大的去库存压力。这或许也是其他房企卖力营销的原因之一。

一来第一季度相比于其他房企,融创没有那么大的压力,二来融创重点布局一二线城市,虽然销量受损,但是去库存压力并不大,融创主动处于一种“主动放空”状态。

这点从各大房企推出的优惠政策可窥见一二。


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在大多房企采取现金鼓励+打折的优惠政策时,融创仅仅推出“无理由退房,有效期30天,上海推出50天无理由退房”线上销售政策,显得有些格格不入。

其实,早在疫情之前,融创就在积极尝试线上营销,通过抖音平台还获得了不少点赞,但是对于大部分人来说,线上卖房还是一件新鲜事,大家只是看个热闹,实际转化率要打个问号。

所以可以预想,所谓纯线上营销普遍是个伪命题。必须像恒大一样,搭配较大折扣。这次恒大能够打个漂亮仗,就压根不是因为线上购房的缘故,而是历史性最低的75折购房,吸引了不少潜在购房者。

但是恒大也为这次打折付出了很大的代价。据财新数据,中国恒大3月5日晚间公告,2月合约销售金额约为人民币447.3亿元,较去年同期增长约107.8%;合约销售面积约为513.8万平方米,较去年同期增长约153.8%。但是,由此计算的销售均价降至8705.7元/平方米,创下2016年8月以来最低水平。


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这对融创来说是否值得不得而知,但不参与同行激烈厮杀,按兵不动,实际是对后市乐观看好。

能摆出如此布局,来自底气十足。


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融创的能量

越花钱,越有钱,融创的“任性”,有人买单。

发债太贵,贷款不批,房企普遍生存不易。自从“房住不炒”以来,房地产融资渠道持续收紧,一份“干净”而且“便宜”的钱,在此时显得弥足珍贵。


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在房企有限的选择中,配股融资既“干净”又“便宜”,但是“伤感情”。

所谓配股融资,简单来讲就是“折价的非定向增发”,这种操作会稀释投资者手中的股票价值,筹集到的资金用做企业发展,所以官方定义是“短期利空,长期利好”。

但由于配股融资发展20多年来,资金去向不明的案例数不胜数,所以导致这种融资方式引起的市场负面情绪很重,被指“消费投资者信任”。

当然,信任这种事,主要看怎么做,而不是怎么说。

据统计,岁末年初的45天内,包括富力地产、融创中国在内的5家房企陆续实施了配股融资计划。

其中,1月10日,融创配股融了70.84亿,远远超过其余4家房企的融资数额,而且融资用途是轻描淡写一句:“用作一般商业用途”。

那么如此看来,融创应该被投资者“千夫所指”了?实际情况恰恰相反,大家反而充满期待。

融创“驯化”了投资者。实际上,融创自2016年至今,已经进行了4次的配股融资,每一次配股之后,都代表融创将收入大量优质资产,这对后期的股价提升,形成了有力支撑。


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一次又一次的“甜头”之后,投资者早已对融创的股票趋之若鹜。

据克尔瑞发布的报告,即便是2月业绩下滑,融创中国的涨幅仍然位居内房股前五:


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以上,仰赖融创在资本市场积累的优异表现与口碑,导致融创资金相对宽裕,并不需要为了单个月份的业绩下滑,牺牲企业利润,做出大跨步的优惠让步。

甚至,资金充裕的融创,在这个房企相继自救的档口,被传出与中超足球俱乐部态度暧昧。

2月16日,天津天海足球俱乐部被曝“欠薪门”,据坊间传闻透露,同样是天津起家的融创或将“接盘”。

最后,结合疫情发展来看,2月4日开始,包括上海、浙江、郑州等在内的,一、二线楼市“放宽”政策已经密集出台,正中融创83%一二线城市布局。

可以预见的是,2月略显“佛系”的融创,会在3月乘东风而起,显露“狼性”本色。

前五房企,真的要小心了!




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胡胡胡美丽_ss 发表于 2020-6-30 05:25:34 | 显示全部楼层
第一个倒下的就是融创!
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风吹吹蛋蛋疼风w 发表于 2020-6-30 05:26:19 | 显示全部楼层
遇上黑天鹅,换胎也暴胎
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Aim_yuan 发表于 2020-6-30 05:26:37 | 显示全部楼层
降价,是目前唯一选择。
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Aim_yuan 发表于 2020-6-30 05:27:02 | 显示全部楼层
垂死挣扎
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唰唰冷呵映 发表于 2020-6-30 05:27:18 | 显示全部楼层
第一个破产清算的应该是它了
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王俊杰2017 发表于 2020-6-30 05:28:03 | 显示全部楼层
为什么有人说房价会上涨?因为每个城市里的老城区、城中村都有大片旧工房里住满了人,他们都想买房换住新房,新房产有巨大需求!为什么有人说房价会下跌,因为每个城市的新城区都是大片新房,有很大部分黑灯瞎火,房子卖了没人居住!所以房价永远有人喊跌,有人喊涨!
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音乐之家1 发表于 2020-6-30 05:28:31 | 显示全部楼层
多希望房企破产,一个个爆雷
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楚一帆 发表于 2020-6-30 05:29:16 | 显示全部楼层
叶檀真是啥活都接了
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飘渺九月 发表于 2020-6-30 05:29:46 | 显示全部楼层
孙宏斌真正诠释了什么叫欠债的是大爷。我欠了你们那么多钱,你们还得乖乖扶持老子!其实原来的融资人都知道这是个无底洞,但是,已经没有办法脱身了[我想静静][我想静静][我想静静]
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