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楼市“连阴雨”,刚需族迎三大“好消息”!今年买不买房有结论了

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慧眼识英雄1 发表于 2020-6-30 11:12:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
虽然从2016年10月起至今,国家一直在紧锣密鼓地调控房地产,隔三差五也会重磅表态要“彻底解决刚需的居住问题”、“解决好房地产市场存在的问题”,但无房刚需一族其实内心一直还是惴惴不安的,毕竟过去三年多房价总体而言并未达到绝大多数刚需的预期。有些城市非但没有被调控压制住,相反还迎来了“逆流而上”,房价不降反涨。更不要说,很多有就业、有资源、有实力、有潜力的城市房价水平和老百姓兜里的积蓄更是完全脱钩的。

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因此,很多人寄希望于今年的这场百年难遇的“黑天鹅”能够把房地产彻底“击垮”,让房价重回理性,最好是回到2015年的水平。至于为何是2015年,大家倒是有个不约而同的共识:2015年是过去5年房价上涨周期的起点,也是中国房价过去二三十年“最疯狂”的阶段,很多刚需正是因为2015年没有出手,然后就彻底买不起了,更留下了一辈子的遗憾。

平心而论,当前的楼市确实是我从业近十年以来见到的最糟糕局面,说当前的房地产市场是“连阴雨”天一点也不夸张:

其一,购房者今年绝对理性,多家机构在线调查统计显示,超6成购房者表示延后3-5个月买房,近1成购房者直接“放弃”今年的购房打算。任你开发商、专家、中介、媒体说得再动听,再有诱惑,我自岿然不动。一方面,是对大形势不乐观,继而对投资房地产亦没有了之前的热情;另一方面,是房住不炒已经渐入民心,虽然过去三年调控未能对房价造成多大的杀伤力,但是对国民的心理预期还是有修正作用的。楼市“接盘”严重不足,这是过去二三十年不曾遇到过的,对开发商、投资炒房客、中介、银行等业态都有不小的打击。

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其二,机构统计,一季度房企销售业绩下滑近3成。以一季度的“艰难”程度来看,没有人都看得出来,这显然是加工修饰过的数据,真实的数据要比这更差。尤其是中小房企,其境遇如何,只有他们自己心里最清楚——一季度107家房企破产倒闭,减员、降薪者更是数不胜数。事实上,连头部大房企也都开始“打折自救”、“卖资产自救”、“裁员节流自救”了,眼下的艰难程度可见一斑;

其三,全国复工复产已近俩月,但楼市回暖的速度和质量较往年同期相比仍然不容乐观。虽然渐次有媒体报道北京、杭州、深圳、苏州等地出现了“抢房”、“热销”的火爆场面,但是据实而言,这只是极少数现象,更多的城市新房蓄客、去化都有一定难度,尤其是三四线城市,购房者的热情始终未调动起来,降价卖房者更多。很多地产营销人透露眼下行情惨淡,是在苟延残喘。传统的楼市小阳春都“热”不起来,接下来即将进入的6、7月份传统淡季,情况可能会更糟糕。

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很多专家都分析指出过,“风波”对房地产的影响是短期的,未来随着抗“疫”取得全面胜利,购房需求仍然会得到释放,楼市失去的终究会还回来。地产不像旅游、餐饮等线下快消行业,影响短期就会释放出来。

对此,我虽然不完全赞同,但是不得不说,情况确实在沿着这个趋势发展,尤其是一二线楼市,最近一个多月不仅土拍热了,而且新二手房市场也得到了一定的回血,虽然成交数据还是未能直线回暖,但很多优势明显的项目售楼处也开始热闹了,二手房中介们也开始忙起来了。

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从目前的发展趋势来看,很多刚需一族期盼的“房价重回2015年水平”是很难实现的。一方面,各地楼市正呈现回暖趋势,经济基础底子薄弱、新房库存高、人口流失大的城市房价虽然依然有下跌风险,但是我们也看到很多城市在“因城施策”救助市场、救助开发商,房价即便短期有回调,但幅度也不会太大,回到2015年水平更不切实际;

另一方面,国家对房价的走势其实早有定论,2月19日党媒经济日报发文提到过,当前调控楼市的重中之重是突出稳,预期要稳,房价更要稳,过去惊魂式的大涨大跌都不能出现。

该来的还是来了!虽然房价无法重回2015年水平,但是对于刚需买房,不得不说今年确实还是有一定优势的。尤其对二三线城市的首套房刚需一族而言,妥妥地迎来了三大“好消息”:

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第一个“好消息”:国家定调,楼市调控仍然要保持“紧而不松”,一以贯之。

这个消息来源,有重要部门(央行、银保监、住建部)领导发声,也有党媒刊文表态,不管是何种形式,释放的信号是非常明确的:不管我们处于什么特殊时期,都不会再重启房地产,不走老路,不走邪路。毫无疑问,这种态度对于遏制投机炒作,抑制房价上涨是有非常强的震慑作用的。

此结论基于两方面因素:一方面,国家调控楼市的意志坚定,而且还会通过金融等手段进行施压限制,这意味着房地产的投资价值会不断衰退,资金杠杠无可用空间,购房资格也被牢牢约束,越来越多的投资者会知难而退;另一方面,楼市调控紧而不松的局面下,房价上涨空间十分有限,且很多非常有升值潜力的区域新房都有限售枷锁,即便是抢到了高性价比的价格倒挂房,也不代表就能及时套现,更没人敢说,以后会稳赚不赔。

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第二个“好消息”:房地产发展的逻辑变了,虽然依然是经济的压舱石,但是作用不再那么突出,更不再无可取代。

去年7.30国家一锤定音首次喊出“不将房地产作为短期刺激经济发展的手段”,今年2、3月份央媒又多次重申,传递的信号很明确:房地产作为经济命脉的传统作用已经在适当削减了,虽然暂时不会“一刀切”地砍去,但是经济走向高质量发展道路,一定不会再重启房地产这个“老引擎”。原因是多方面的,最核心的是我们经历不起再一次的疯狂刺激了。

而“旧改”取代“拆迁”的城市发展模式的升级换代,更预示着房价支撑动力不足了。众所周知,拆迁不仅会创造新的需求,短期引爆市场热度,更会加速资金过度流向楼市,对催化房价有直接作用。16-17年三四线城市“靠棚改崛起”就是最好的例子。而旧改恰恰相反,不仅不会推高房价,还对堵住房价的持续上涨有帮助。

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第三个“好消息”:房地产的核心玩法在改变。现房销售、房产税开征、取消公摊等新举措背后,我看到的是,刚需一族的利益越来越得到保障——

现房销售:海南成为全国首个“现房销售”城市,正在壮士断腕摆脱对房地产的严重依赖,也迈出了利好刚需开发模式的坚实一步;

房地产税开征:住建部发布重磅消息,推进全国一张网建设,个人不动产全国联网。联网的好处很显眼,一方面任何部门都不能再弄虚作假,日月年成交、房产价格、每个人名下房产数量都一清二楚;另一方面,给房产税的开征,奠定了有利条件。虽然这两年房地产税一直是“只听声未见人”,但从多方面汇集的信号来看,开征是迟早的事,最迟也不会超过3年了。

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房地产亦由前几年的重投资逐渐回归到重居住,重品质上面去。回归本源,才是价值的真正体现。高速发展期,其实就是不断犯错的过程,但未来房地产将进入“修正改错”阶段。

有人说经此一役,国人对房产、财富这些身外之物会有超然脱俗的新看法,对财富的拥有观念未必一下就能彻底转变,但是对房地产的态度出现巨大转变是一定的:经此一役,越来越多的人不再像从前一样因为一点风吹草动而惊慌不已,对于房子的认知和观念也逐渐趋于成熟。

更可以肯定的是,像前几年那种疯狂投资炒房的行为未来会少很多。更多的人会把重心放在活好当下,注重健康,注重生活品质,注重陪伴家人上面。这种思想的转变是必然的,但不一定是经此一役才醒悟的,我个人认为,不管有没有今年这场“黑天鹅”,房地产未来都会迎来巨变,尤其是购房者的心态会发生巨大转变,毕竟我们的房地产已经到了高速到稳定的拐点了,没有钱赚,很多人自然就会把重心从这里转移到别处。各行各业的发展历来都如此,概莫能外。

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今年刚需该不该买房也有结论了:一二线寻宝时机到,三四线莫慌

透过上述分析,大家应该有了基本共识,2020年整体而言,房价很难出现巨大波动,尤其是一二线城市依然在强调控的背景下,楼市起伏波动的几率更小。因为地方会适时而动,逢热必打击,遇冷也必会出手刺激。

但不得不说,不管世事如何变迁,一二线城市未来仍然会是全国人员集中、产业聚集、资源扎堆的主场,尤其是国家屡屡提及的几大都市圈核心城市,房地产虽然短期不可能大涨,但是中长期而言,依然有庞大的购房需求支撑,房价还是有上扬的趋势,因此,这些城市,建议刚需早做打算,毕竟当下有“黑天鹅”冲击,市场已经遇冷转凉,加之眼下很多楼盘有打折促销之实,刚需用心寻找,真的可能寻到宝。

而普通的三四线城市及更低级别城市,我的观点还是不变,投资毫无价值可言,有多余房产应该赶紧向一二线置换升级。就算是刚需,眼下其实也没到进场的最佳时机,一则刚刚经历一轮补涨,房价正处于绝对高位,现在进场就是为开发商、为前期投资炒房客接盘;二则,这些地区不管是新房还是二手房早就严重供大于求,房价有巨大下跌趋势。




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六月清晨搅 发表于 2020-6-30 11:12:39 | 显示全部楼层
很多人寄希望于今年的这场百年难遇的“黑天鹅”能够把房地产彻底“击垮”,让房价重回理性,最好是回到2015年的水平。大家觉得现实吗?
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ffycxyw2274436 发表于 2020-6-30 11:13:14 | 显示全部楼层
房价不倒,百业不兴
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ffycxyw2274436 发表于 2020-6-30 11:14:01 | 显示全部楼层
房地产这个行业最终是不能存在,十年兴多少,十年败多少,以前的农村土木房可以存在三十五年,现在农村砖房和城市楼房可以保持上百年之久,中国已修了近三十年的房子,人口只有这么多,总不能把全中国十四亿人都进城,农村不要了,天地能回,一个新兴房地产业迟早要被涛态的,人们对房地产的依靠迟早会被降下来的。如果再来一次灾难,城市越大它他风显也越大。如战争,大城市更没有安全了,房子再多也没用。
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阿豆学长长ov 发表于 2020-6-30 11:14:08 | 显示全部楼层
全国房价基本到天花板,无锡,长沙,西安还有一倍增值投资价值,全国其余城市等中美争霸结果。
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六月清晨搅 发表于 2020-6-30 11:14:53 | 显示全部楼层
怎么可能,蛋糕做大了,睡也别想搞坏!
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我放心你带套猛 发表于 2020-6-30 11:15:14 | 显示全部楼层
房地产涨跌不是哪个专家可以预测的,这个是随着世界经济的变化而改变。现在这样的形势,美国,日本都要撤走企业,外贸出口受到了很大的影响,与之这些有关的企业受到了影响,与之相关的一些务工者都面临着失业,那些人还会有买房的思想吗,房地产商你不跌价,那你自己心里清楚。
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风吹吹蛋蛋疼风w 发表于 2020-6-30 11:15:53 | 显示全部楼层
油价已经跌成负的了,坐等送房子倒贴钱!千万别买,反正我有套四合院。
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我的苦恼冉 发表于 2020-6-30 11:16:16 | 显示全部楼层
你们天天在喊降,实际一直在涨,
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确实是个孩子谥 发表于 2020-6-30 11:16:48 | 显示全部楼层
很期待房子降价
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