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上海土地市场释放太多信号,房企抄底的机会来了?

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Jacqueline季 发表于 2020-6-30 11:33:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
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在4月10日,上海市政府召开了一场疫情防控工作发布会,这已经是第66场。

在这场发布会上,市发改委一级巡视员王扣柱带来了一个好消息,《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》即将出台,该政策措施涵盖20条,包括推进重大项目开复工、扩大政府有效投资、激发社会投资活力、不断优化投资环境四个方面。值得注意的是,其中数条均利好房地产市场,譬如加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等等。

随着复工复产的节奏加快,投资逐渐成为稳定国民经济的主要抓手。尤其近期,中央发布了要素市场化机制的相关意见,并明确提出要推进土地要素市场化配置,上海也适时发布了系列举措,并在随后的土地供应中放宽了限制条件。无疑,此举具有很强的风向标意义。

在此之前,我已经在相关建议文章(《这十个楼市政策,必须立即调整》)中提出,对过严的保证金监管、过高的自持比例等方面应予以适当调整。这次因为疫情的缘故,“阻碍”上海土地市场、乃至房地产发展的政策出现了调整,是非常令大家欣喜的,这也是上海积极响应中央“要素市场化”,在土地方面给出的一个最快回应。



本 文 约 2816 字 阅 读 需 要 6 min

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01上海宅地已连续11个季度“0溢价”

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自2017年二季度上海实行土拍招标挂牌复合模式以来,上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%。

不论是招标审查、评标的指标体系、20天土地款的冻结期、还是15%的自持比例,都在大幅度地抬升上海土拍门槛,使得能够参拍企业越来越少。在市场竞争消退的同时,溢价率归零也成为了上海宅地出让的常态。

就企业角度而言,这一时期的上海宅地也成为了众人渴求而难驯的“纯种烈马”,大多数房企都想在上海拿地,但也面临着拿到了地却很难赚钱的窘境。一方面是钱拿不出来, 20天的土地款冻结、竞拍价不得超过自有资金、还要查资金来源,就已经“断”了不少民企的进入上海之路;另一方面是账算不过来,在15%的自持比例下,后期运营得好一点还能赚一些,但未来自持运营回报十分有限,如果做不好,那真是一点也赚不到。

02年度土地供应量将适度增加

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受疫情影响,春节后上海市重大项目的开复工是碰到一些困难,目前为止,在建的重大工程项目基本上已经全部复工,复工率达到95%。从影响来看,上海统计局数据显示,2020年1-2月上海市固定资产投资总额同比减少7.2%,具体到行业来看,建筑业前两月投资比上年减少了83%,房地产业投资减少8.3%。此外,工业、旅游业和服务业均受到不同程度的影响。

应对疫情对上海经济带来的负面影响,实现全年经济社会发展目标,尤其要发挥好投资的“逆周期”调节作用,上海正在积极行动,推出20条政策“组合拳”。4月10日举行的上海疫情防控发布会上,市发改委一级巡视员王扣柱对此进行解读。

政策聚焦复工复产难点,并对企业需求呼声等开展调研,有很强的针对性。包括推进重大项目开复工、扩大政府有效投资、激发社会投资活力、不断优化投资环境四个方面。

其中,数条均利好房地产市场,譬如加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等等,以激发社会投资活力。

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具体来看,这一系列举措均透露出上海市政府期望利用增加土地供应,达到扩大投资的初衷,释放出较强的信号意义。

为挽回疫情对经济造成的负面影响,在当前“三驾马车”中的消费和出口面临瓶颈之际,通过增加土地供应来扩大投资已成为最有效的政策抓手。

从此次政策支持的方向不难发现,旧改和城市更新将成为上海基建新的拉动点,这也是值得房企关注的方向。政策明确,要加快土地出让收入安排和使用,对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元资金。并将加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目。

相信在政府强有力的控制下,土地市场价格也会继续保持平稳,这对房企拿地成本控制将是一大利好。

03新规次日土地出让限制即见宽松___________

发布会透露出该项政策之后的次日,即4月11日,上海新推出的2宗松江区居住用地出让规则出现了明显变化。

一是更改了出让方式,虽然两宗地块均采取招挂复合方式出让,但决定是招标还是挂牌的有效申请人数由3人升至6人。这意味着有效申请人数为六人及以上的,地块将采用竞价招标方式出让,有效申请人为投标人。有效申请人不足六人的,地块采用挂牌方式出让,有效申请人为“竞买人”。

二是竞得人需自持15%(或以上)面积的建筑用于租赁的规定没有出现。要知道,自持15%(或以上)的出让要求,在上海已经执行了4年。回看近年来上海土地市场,自2016 年“沪九条”调控政策发布后,上海宅地绝大多是都有自持15%及以上建筑面积的硬性规定,自持面积须用于租赁。此前,我曾在文章中提出,对过严的保证金监管、过高的自持比例等方面应予以适当调整。而新推出的两宅地块,首次打破这一规定,适时调整。

两项微妙的变化在4月10日上海将加大土地供应、减轻房企入市压力的政策信号之后呈现,无疑具有其特定意义。

这样一来,房企的开发难度势必会明显降低,开发自由度更有宽松,房企参与竞拍的积极性会明显提升,未来或将有更多房企在上海拿地,土地市场的活力将进一步提升。

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04“宽供应”下成交量将进一步上升

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在土地供应方面,与其他城市相比,上海也有了“宽松”的迹象。

一季度,上海土地供应达到50宗,合计总建面475万平方米,和去年同期相比增加了88%,土地供应放量显著。

从地块性质来看,不乏中心城区稀缺优质宅地。其中,3月31日出让的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块,起始楼面价为63155元/平方米,最后中海地产以底价成交。该地块为纯住宅地块,并且不设置自持比例,与北外滩核心区仅一路之隔。板块内在售新房仅有1个,为瑞虹新城天悦郡庭,项目均价10.7万/平方米,两项目直线距离仅约1.5公里。该板块纯住宅地块供应为三年来首次出让,稀缺程度可想而知。

时间倒回到疫情爆发的2月份,香港置地在上海竞得了总价达310.5亿元的徐汇滨江综合体项目,该价格超过2016年招商华侨城联合体在深圳获取的新会展商业用地,成为内地第一总价地王。

该项目不仅成交价格突破天花板,而且体量巨大,此后,市场信心逐渐恢复。3月份上海土地供应量达到140万平方米,环比2月增加了142%,并且这种放量的趋势还在延续。

按照最新的供应数据预估,4月全月的土地供应量将超150万平方米,环比3月进一步增加;考虑到4月10日增加土地供应的新规的影响,预计4月份土地供应量或将突破200万平方米,并且这一趋势将延续较长时间,房企拿地机会将明显增多。

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05充裕的供应利于土地价格平稳

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值得注意的是,加快土地供应与“房住不炒”并不相悖,并不能代表新一轮的上涨周期到来。充裕的供应环境之下,反而更加有利于土地价格保持平稳。

在消费低迷、出口受阻的情况下,通过增加土地供应扩大投资成为当前稳经济、稳民生、稳就业的绝佳方式,预计未来将会有更多城市陆续跟进。尤其是那些3月份新增供地不多、且尚未明显加大供地力度的城市,比如郑州、宁波、济南等城市,相信二季度会有更多拿地机会出现。

因此,对于现金流压力不大的房企来说,将迎来拿地的好时机。

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123456879 发表于 2020-6-30 11:34:32 | 显示全部楼层
任何政策都可以解读成楼市利好
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