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深圳购房成本是否也应该有个秩序

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李志敏 发表于 2020-3-12 20:33:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
购房总有秩序,日前深圳惩罚哄抬房价,广州在放开港澳人士购房……




一、四大现象看深圳当下楼市


一、一个深汕合作区楼市解冻,引大批深圳购房者来“捡漏”。数千万的豪宅,也买得很起劲。

二、11月深圳一二手楼市成交1.4万套迎来高峰,当月供应22个盘,过万套房;

三、12月18日深圳南山、宝安住建局出面按停“业主哄抬”房价;

四、不断的利好,豪宅税免除,深汕解冻,公寓取消“只租不售”,示范区行动方案。




楼市该有的“兴起点”,深圳基本都有了。正常一套房子的交易,从预售到开盘,没有市场预热,必然没有那么高的人气,但这方面深圳几乎每个盘都做得不错,越大的开发商,对人气营造,越是干练;楼盘热销,必将得到扩大散播,这是购买力的正能量,也是引发关注的好手段;二手房涨价,一个人抬不起价,两个人就是商量,三个人就是一种风气,十个人就是一种哄抬,二手房太多的利益,也显示出一种“难管”的秩序,该怎么管好,也是值得思考的问题;新盘价格,在深圳这些年,新盘价格仅仅是被压制,并非是压跌,统计对比深圳这些通过预售盘的价格,每个盘前后价格的对比,片区价格的对比,都有所提高的。





总结一点,特别在深圳这个城市,楼市太需要秩序了。不仅需要维护秩序,也需要说真话的秩序和勇气。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说的一句话很对:“对深圳来说,考虑到你的艰巨责任,楼市政策上很顾你了。现在,居然与“房住不炒”对着干。所以,深圳业主这一不理智,标志着深圳楼市开始平稳偏紧,市场秩序大整顿开始。”




深圳楼市成交量,不能通过成交量来看热度,深圳的成交额和广州这些城市已经不是一个层次。深圳一年有4000-6000亿的一二手房的成交额,但广州未必有。深圳一套房子按照现在均价,二手房基本是400万以上的均价,新房均价估计更高,300万下深圳找不到新房住宅买。




二手房是否需要一个触发“指导价”的预警?每一套房屋,在国土委都有记录在案,当一套房屋价值飞涨离谱交易,如何管理?




人才住房给人才来居住,深圳管理2000多万人口的规模,除开400多万的户籍人口,其它人房子问题,靠出租解决?很多人甘心为租房而拼搏吗?后面也引出很多归属感的问题,如租房落户,租房同享学位等。




华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康一个观点,挺认可的。说出了很多人的心声。“要成为市民,要住有所居,而不只是住保障房,应该要有商品房。”至于为何认可,各位共鸣。



二、广州与深圳的房价


从房价距离来看,广州是3万,深圳是均价5.6万以上,差距2万多不止。根据最新房价显示,广州新房均价为31500元/平方米,排名全国第五位,比广州房价高的城市是:北京、深圳、上海、厦门。




四组文字看广州楼市




一、广州乃至周边地区,放开人才购房。12月13日,广州市南沙区住建局等4部门联合发布了《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》,对符合一定条件的人才放宽购房条件,购买首套房不受户籍、社保和个税缴存限制,同时,港澳居民购房享受与广州市户籍居民同等待遇。12月18日,广州花都绿卡购房,广州市花都区推出《广州市花都区人才绿卡申领指南(修订版)》,放开申报对象在社保缴纳、学历学位等方面的制约;广州放开港澳人士购房,从12月16日起,港澳人士在广州各区购房,无需再提供学习、工作、居住证明,仅需提供港澳身份证和通行证,并满足广州市内无房的条件,即可购买一套住宅。以前港澳在广州购房,必须是境内无房,但这次是广州无房即可。此外广州周边的佛山,也放开本科人才购房等条件。




二、广州的房价温和。11月新房房价下跌大中城市增至21个,广州进跌幅前十,为0.5%跌幅。成交量也比较缓。11月广州网签一手住宅成交量为5907宗,和深圳3000多套新房住宅差距不大,何况广州土地那么大,户籍人口是深圳足足的2倍。11月数据显示广州还有楼盘跌价,增城区域内共19个楼盘,其中有17个楼盘房价有所下跌,跌幅较大的楼盘,降幅在4700-5300元/平方米。此外增城仅2个楼盘房价有所上涨,涨价幅度在400-600元/平左右。深圳几乎不存在楼盘跌价。




三、利好也促动广州的成交量。按照统计,12月第二周广州新房增城、从化、天河、白云、海珠五个区域,网签套数环涨超3成。本月第二周广州11区共网签1376套,环涨23%。但是,今年广州整体新房成交量是低于2018年。单今年1-10月广州的增城区共成交1.7万套,但2018年同期却成交20861套,同比下降18%。数据显示,2018年广州新房网签共93383套,2017年的89844套,2019年前11个月不到8万套。




四、广州套均成交总价不太吃力。广州和深圳GDP有差距,但不是差距很大。但广州买房压力和深圳买房压力实在太大。按照一项数据研究,2011年广州套均是150万,2018年是217万,涨了50多万。深圳呢,2018年深圳二手住宅套均总价458万元/套,一手套均总价为533万元/套;深圳单从2014年是200多万到400,520多万的差距套均,一套差别涨了近300万。广州天河、海珠、白云、越秀价格应该是广州房价最高的区域,4-5万,深圳房价高的如南山,福田9万的均价,罗湖7万。此处看出,深圳购房成本很吃力。



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▲ 2011年广州新房套均总价图





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▲ 2014年深圳套均总价图






总结:广州楼市有“量”,按照广州900多万的户籍人口,一年住房需求10万套也比较合理,但广州的价格,很适宜购买承担。深圳这点,要“心慌”多了,深圳买一套房子,基本是杠杆的作用的多。



三、房子和我们有关系吗?


在深圳,至少有800万人无房,有关系吗?




肯定有关系,居住的地方,也是生活的地方,也是家庭的地方,更是梦的地方。




症结是:房价越高,无房者“越伤心”,有房者“越心悦”,中立者“只能沉默”。




购房总有秩序,购房成本是否也应该有个秩序,购房的房价是否也应该有个“住房不炒”的逻辑?发展至今,深圳业主抱团涨价,并非仅仅是一个哄抬的事,家事无小事,房事无私事。




对此,最喜欢检察日报刊评这句点评:“任性过头了”。重点还是过头了,该想想哪些问题,怎么改善对得起更多的“无房”置业者。




一个房产价值的百分之七八十决定于它的地段,剩下百分之二三十的价值才由它的物业自身来决定。
很多城市的房地产营销人员都在谈一个事情,说我这个房子是在城市的文化中心或者行政中心,所以这个地段一定会值钱。甚至有些区域的营销人员都在说,我们这将来是一个什么物流港、科技区等等,是不是它就会变成核心地段,判断核心地段主要看这三点:
1、真正的核心地段是一个高价值产业聚集区。
2、核心地段一定是城市资源最大占有者,也就是说它是城市服务、城市配套、城市交通等资源的占有者。
3、核心地段的土地一定是稀缺的。
在国际上能排上名的中心区,比如说纽约曼哈顿、日本东京一些区域、伦敦西区,从国内来看,上海的陆家嘴区、北京的朝阳区、深圳的福田中心区、南山中心区都具备这么几个特点。
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飘渺九月 发表于 2020-3-12 20:33:59 | 显示全部楼层
北京的朝阳?作者基本上没来过北京
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