请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

商品房预售制≠烂尾楼,为什么不学香港的监管?

[复制链接]
万胜 发表于 2022-7-21 04:00:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
这几天各路媒体都在聊交房问题,烂尾楼也成了敏感词,多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件引发广泛关注。多家银行发公告回应称,存在风险楼盘所涉个人住房贷款规模和占比较小,总体风险可控。银保监会有关部门负责人昨天表示,将引导金融机构市场化参与风险处置,支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。


随着多方介入,相信停贷风波会朝着良性的方向化解。

商品房预售制≠烂尾楼,为什么不学香港的监管?-1.jpg

这不是重点,重点是背后是
很多专家也暴露了知识盲区,开始纷纷老生常谈聊预售制度的取消。


首先:现在的房地产行业里,房企自有资金比例是多少?

商品房预售制≠烂尾楼,为什么不学香港的监管?-2.jpg

1—6月份,房地产开发企业到位资金76847亿元,同比下降25.3%。其中,国内贷款9806亿元,下降27.2%;利用外资55亿元,增长30.7%;自筹资金27224亿元,下降9.7%;定金及预收款24601亿元,下降37.9%;个人按揭贷款12158亿元,下降25.7%。


在上半年的所有房企资金中,房企自筹资金占比为35%,一旦规定现房销售,开发商资金会受到极大的考验,可能成为压倒房企的最后一根稻草,并由此引发金融风险。


其次:如果全部现房销售,除了少数央企,少数优质地块,大部分土地将流标!

商品房预售制≠烂尾楼,为什么不学香港的监管?-3.jpg

第三:大部分企业的资金成本会转移

对于大部分开发商来说,如果自由成本,必然带来大量的资金成本,和缩小规模,过去的定价模式多是基于快周转基础上的时间成本,快则半年慢则9个月就可以实现销售回款。取消预售现房销售,正常情况交付验收需要两到三年,成本刚性倒逼,过去的定价模式将被彻底颠覆,推迟上市而增加的资金成本,最终也会转嫁到房价当中,房价大幅度上涨难以避免。


从时间看,直接取消预售,会至少在相当长一段时间面临供应锐减,造成短期内的供不应求,而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升。


所以预售制度≠烂尾楼!在香港预售制度非常普遍,但如果企业不能证明有实力开发很可能不允许销售喽!

商品房预售制≠烂尾楼,为什么不学香港的监管?-4.jpg

特区政府地政总署数据显示,

8月份录有一宗预售楼花同意书被取消个案,

涉及住宅为高银金融主席潘苏通私人持有的何文田新盘379套房源。

意味该盘进入现楼阶段前不可再销售楼花。




商品房预售制≠烂尾楼,为什么不学香港的监管?-5.jpg

(数据源地方政总署)



特区政府运输及房屋局发言人回复,

原因是开发商未能证明有财力足以应付项目超支*。

得知项目超支后地政总署多次要求开发商证明,

但开发商没有实质回复。

署方遂于8月27日取消项目未售房源(包括售出买卖合约其后取消的房源)的许可同意书。



*在「预售楼花同意方案」下,如项目发展费用已超支一成或以上,开发商必须提交令地政总署署长信纳的证据证明有足够财力;否则,开发商不能继续推售房源,直至该项目完工并获发合约完成证明书(俗称「满意纸」)为止。


该项目开发商曾两次延迟交房日期,

又指因新冠肺炎影响以及部分建筑材料未能如期运送,

导致施工期延误,目前仍未有交房日子。



不过开发商回复传媒时表示,

项目已取得占用许可证(又称入住许可证),

公司有信心有关项目短期内落成,将调整策略以现楼发售。

公司亦已通知各买家延迟交房,受影响的买家可选择继续完成买卖,

或取消成交,后者将按照买卖合约退回订金及利息补偿。









是次事件反映香港特区政府对于物业销售有完善监管制度。自2003年之后,香港住宅市场都未曾出现「烂尾楼」的情况。地政总署规定开发商申请预售楼花同意书,主要是要证明他们具备足够技术和资金完成项目,保障消费者权益。

Q1

什么是预售楼花同意书?

首先,开发商在申请预售楼花同意书时要证明:
一、确保地价已全数支付;
二、证明开发商有能力支付「建筑费」。
而当物业开始预售,卖出房源的订金会存放于开发商律师楼的信托户口。现行制度下,开发商需先付款给建筑商完成一定工序,取得建筑师证明书后,才可申请在信托户口取回建筑费,确保买家的订金是用来支付建筑费。


Q2

遇上发展商中途清盘怎么办?!

现行预售楼花的制度下,预售期最长可达30个月。全球经济瞬息万变,很多人担心如果不幸遇上开发商中途清盘怎么办?其实不用太担心,如上文所言,买家所付款项会存放于发展商律师楼的信托户口以支付建筑费,所以清盘对建筑工程的影响有限,最大影响是交房时的业权转让做法,以及项目会延迟的风险。


如果开发商要清盘,清盘人很有可能把整个物业转让予另一开发商管理。如没有开发商接手,则在物业落成时由清盘人以大业主身份负责签房契,把业权转让予业主。


其次,在《一手住宅物业销售条例》保障之下,如果项目在经延展的关键日期内仍未能交房,买家有权取消合约,开发商便要退还所有已支付房价及利息。


换言之,楼房最终都会建成。
简单的总结就是:


首先,香港的个人房贷是在验楼完成后,才可以发放,这从根本上杜绝了购房者为烂尾楼月月偿还房贷的糟心事。


其次,购房者首付只有5%的订金直接进入了开发商账户,其余的全部打进了开发商的律师楼信托账户,转账使用直接受法律监管。


最后,香港法律对购房者利益的保护优先级极高,一旦出现延迟交楼,购房者可以直接取消合同,并要求开发商返还已支付款项及利息。


另外最值得注意的是,香港开发商在多年发展后,高周转的企业都已经死掉了,以自有资金和低成本信贷资金共同推进楼盘建设,并不依赖个人房贷,所以即使出现资金压力,也很容易被接盘。


所以房地产预售制度≠烂尾楼,别把烂尾楼的问题和预售制度挂钩,解决预防烂尾楼的政策一直都有,只要银行执行现有的所有政策,不可能有烂尾楼。




上一篇:土地市场还在跌
下一篇:买房故事丨迟到了四年的婚房
回复

使用道具 举报

全部回复1 显示全部楼层
敢想敢做敢拼 发表于 2022-7-21 04:01:00 | 显示全部楼层
这个百分之三十五有问题,是总价百分之三十五还是只占拿地的百分之三十五,还是这百分之三十五都是其他的借贷凑起来的。如果是总价的百分之三十五,一点问题没有,大不了贷款只占百分之几或者只占百分之十几。
回复

使用道具 举报

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册  

本版积分规则

楼主

版主
联系客服 关注微信 下载APP 返回顶部 返回列表