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万科活下去是对房地产市场的预测,还是炒作?

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胡37 发表于 5 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
近日,一张图片火了地产圈,万科秋季例会,会场主题:活下去。

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        本来,这只是万科的一次内部例会,但为何却引发了如此大的效应,地产圈、财经圈都被刷屏。

        有人就此唱衰万科、唱衰房地产,这种观念不免太简单了。试想一个十八线小城市周边的某三无企业,也高喊“活下去”,“凛冬将至”,恐怕没人搭理。某小型企业的呼声,也不会爆屏。万科一句话带来的影响,客观上证明了,大房企的地位依旧不容撼动,房地产还算安全。

        事实上也确实如此,2018年中报显示,万科账上现金已经达到1598亿,完全可以支撑度过凛冬。其实从万科这几年的活跃度看,它离危机还远着呢;与其说万科的危机在于产业结构调整,倒不如说它的危机在于前阵子的股权之争。

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        其实,不止是万科,恒大前阵子现房打折出售,碧桂园急销售回款,融创老总公开表达危机感,这些与其说是房地产颓势的信号,不如说是房地产转型的信号。首先,躺着赚钱的时代过去了,这个小学生都能想明白:不让买不让卖,不让借不让贷,再好的房子也难以提升交易价格,因为交易冻结了。其次,作为大型企业,如果只是经营单一项目,这才是危机的信号。所以,无论是恒大、万科这样航母级的企业,还是滴滴、小米这类独角兽公司,多元经营、跨域经营都是他们进一步做大的必由之路。

        不过,房地产安全,不等于投资者就安全。

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        恒大、万科这样的大房企,从市场广度上,他们全球布局;从项目广度上,除了房地产,还有物管服务、社区教育、金融等多种经营。即便是某个项目亏损了,甚至房地产业务不景气了,他们依旧可以借助其他项目度过寒冬。

        但中小企业、个体投资者就不一样了。

        比如,在燕郊置业的投资者,现在就面临十分尴尬的局面。数据显示,2018年8月廊坊房价环比大跌5.59%,比年初价格下降了8.9%。当前燕郊二手住宅单价比年初又跌了1000元左右,均价在1.7万/平米左右,已经接近2015年的水平。昔日热闹的中介一条街,已经门可罗雀,部分房价高位进场的投资者,目前已经赔掉了首付。

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        房子还是那个房子,寒冬再长,总会过去。道理很简单,口袋里没钱,高额的月供让投资者不堪重负。不仅仅是普通投资者,就连中小房企,在这一波楼市寒冬中都难以为继。最后,楼市很可能上演大鱼吃小鱼的戏码,大房企兼并中小房企,普通投资者赔钱离场成为普遍现象。

        综上而言,万科说活下去,很可能是唱空看多,寒冬过去就是最终赢家。对于中小投资者,我们不说“不买房”,而是要考虑,是否能买到赚钱的房子,而不是买得起的房子。开发商降价卖房,市场上抢到低价房,看似是捡漏了,看似是赚了,实际上是接纳风险和债务。看看那些陷入窘境的小开发商就知道了,现在盲目增持国内房产,未来忙着筹钱堵窟窿的日子不远了。

        本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。




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123456868 发表于 5 天前 | 显示全部楼层
万科本来就是个黑心开发商,还有中国铁建也是的。
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