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楼市三大消息,释放不一样的信号,8月或迎来“抛售潮”?

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“房价不降价20%,我是不会买房的。以现在的市场行情,敢买房的都是真勇士。他们愿意买就买吧,我现在没房子住,租房子也不差这一年半载。最主要的是,看眼下这情形,房价一时半会儿是不可能再涨了。”
说这话的是笔者的一位朋友。3个月前,他曾向我咨询买房事宜,彼时他的态度很坚决,“预感楼市又要起势了。今年上半年我一定要把房子的事情办妥,然后踏踏实实上班挣钱,安心还房贷。”

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前两天一起吃饭,再次聊起买房事宜,他的态度截然相反,不仅没有了之前买房的那种强烈欲望,反而还理智了很多。说到“不买房的理由”更是接二连三,头头是道。
笔者这位朋友对房事态度的巨大转变,其实正是当下千千万万购房者的一个缩影。
4、5月份,各地扎堆出台稳楼市政策,其中不少是替开发商纾困解围的措施,叠加央行下调贷款利率,鼓励住房消费,支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求。再加上5、6月份,房企销售小幅回暖,热点城市成交量开始抬头,很多人其实已经有点按捺不住了。
但事情的转机发生在6月底,很多城市开发商因为资金流问题,楼盘停工,而且一停就是半年甚至一年。这种情况下,有些业主就坐不住了,购买的新房未按时交付,自己还要一边交房租,一边还贷款。于是便联合起来“暂停还银行月供”。

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俗话说得好,信心比黄金还贵。楼市好不容易建立起来的信心,就被这场风波给平抑了。笔者的这位朋友,不买房的理由,其中有一条就是“担心买到问题楼盘”,到时候不仅交不了房,还可能把辛辛苦苦积攒的买房老本搭进去。
有些专家总是高谈阔论楼市低迷的原因,喜欢抛出很多经济、金融、政策层面的原因。但在我看来,当下大家买房不积极的原因其实只有一个,就是预期严重不足:以前是期望买房后大幅升值,现在标准已经降得很低了,买房能按时交房。但现实是,现在的市场连这么细微的要求可能都无法满足。试问这种情况下,谁还愿意掏钱买房呢?

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央行数据显示,今年上半年居民部门储蓄总额高达10.33万亿,住房贷款只新增1.56万亿,较去年同期大跌54.5%。对此,我想说的是,老百姓手里还是有钱的,只是大家都爱买房罢了。
此外,我们还看到,近期的楼市又出现了3个重磅大消息,而且释放了完全不一样的信号。
第一,银行急了,竟然开始“惩罚”提前还房贷的人。
8月1日,交通银行发布公告称,2022年11月1日起,该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)提前还款补偿金收费标准。收取具体以贷款合同中约定为准,补偿金比例为提前还款本金金额的1%。不知出于何故,目前该公告已经被删除了。

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标准调整前后有什么区别?调整之前是,按照合同,在约定时间内提前还款,是不收取任何手续费的。调整之后是,任何时候提前还款都要收手续费。是不是感觉有点“霸王条款”?
不管公告是否仍然有效,我们想说的是,有银行调整标准,明确要对提前还房贷的人收取补偿金,这件事本身说明银行急了。提前还房贷,收取1%的补偿金,目前来说,基本上是所有银行中收费最高的。
银行开始“惩罚”提前还房贷的人,意味着什么?个人认为,时代变了。从央行公布的上半年住房贷款增量来看,很多银行的贷款额度都没用完,说白了就是有款放不出去。尤其是个人住房贷款,今年2月份罕见出现负增长。
房贷作为银行最优质、最赚钱的业务,一直都是供不应求,尤其是2016年、2017年市场火爆时,个人住房贷款业务因为额度有限,有些银行月初就把一个月的额度用完了,客户都是抢着贷款。现在是完全相反,随着经济环境的不景气,买房子的人越来越少了,更上演了提前还贷潮。而提前还贷,实际上意味着银行利润损失,所以银行才会出“提前还房贷要收取1%的补偿金”的下策,本质上是抑制大家提前还贷,保住银行的利润。
虽然交行已经删除了公告,但是我们预测,接下来还会有其它银行出台类似政策。原因很简单,出现同样问题的不止交通银行一家,其它商业银行,也迎来了小规模的提前还贷潮。

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第二,开发商急了,又想出了卖房狠招:开发商和购房者各占50%产权。
克而瑞数据显示,百强房企前7个月销售额同比下降47.3%。此外,2022上半年仅8家房企销售额破千亿,半数企业目标完成率不足30%。开发商销售额大幅下滑,就意味着房子不好卖。
房地产是资金密集型行业,房企回款承压,自然要想方设法卖房。前两个月我们已经见证了开发商为了卖房到底有多拼,为了业绩,开发商不惜使出大蒜、小麦、水蜜桃、西瓜抵房款的手段。7月初,深圳某楼盘更推出了“以房换房、以旧换新”的活动,直接在消费链顶端置换,剑走偏锋,出其不意。
花式卖房又出新招。8月1日,云南省大理白族自治州发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。
其中有一条提出,支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房。购房人可以先期购买不低于50%的产权,剩余产权继续由房地产开发企业持有,由购房人租赁使用,再按双方合同约定购买剩余产权。
简单来说就是,允许购房者购买一半的产权,另外一半的产权由开发商持有,买房人租赁使用,后期有钱了再买回来。以贷款购买售价100万的房子举例,此前买房人需要首付30万,现在只需要首付15万,外加交纳少许的租金给开发商。算账的话,买房人的首付款确实变少了。但是有一个问题是,剩余50%的产权是握在开发商手中的。
所以,这种和开发商共享产权的事,还是有一定风险的,因为现在很多开发商自己的生存都有问题,一半的产权握在他们手中,安全其实并无保障。另外,买房人需要租另一半的产权,这其中该如何保障买房人的租赁权益,也是个问题。对于这类创新性买一半产权、租一半产权的卖房方式,我个人是持观望态度。

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第三,市场再次熄火,而且可能二次探底。
市场熄火体现在两个方面:一是新房、二手房价格双双下跌。中指院数据显示,7月份,百城新建住宅平均价格为16204元/平方米,环比下0.01%;百城二手住宅平均价格为16012元/平方米,环比下跌0.09%。这个跌幅其实不算大,但也创年内新高了,值得重视;
二是开发商销售额,这连续两个月好转之后,再次下跌。克而瑞发布的房企销售数据显示,7月份,百强房企销售环比降低28.6%,且7月单月的同比销售降幅保持在近40%的高位。
基于此,有专家表示,8月份市场可能二次探底,而且受市场低迷影响,很多城市还可能迎来“抛售潮”。这个结论的得出主要基于三点:1、7月PMI降至49%,低于50%,反映在经济上就是可能衰退。楼市依附经济,自然也会跟着继续低迷;
2、市场恐慌情绪蔓延,炒房投资客按捺不住,开始割肉出货了,小范围的抛售潮,已经出现了。根据58同城、安居客发布的2022年《7月国民安居指数报告》,7月多地挂牌房源量环比涨幅超10%。同时,7月全国重点监测的65个城市,二手房挂牌均价为16884元/㎡,环比下跌0.38%;

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3、居民收入增速放缓、消费收缩。数据显示,上半年居民收入增速、消费增速较一季度均有所放缓。尤其是住房消费,是过去5年以来的最差水平。前面我们也提到了,根据央行公布的数据,现在大家更热衷于“减负”和“存钱”。
综合上述3大消息,我们认为当前的楼市释放了完全不一样的信号:托底措施足够创新,足够新颖,但市场却不再响应,本质上是地产行业触顶的预兆。这也是市场发展到一定阶段的必然结果——住房需求出现断层、住房供给过剩、人口拐点降临、期房销售达天花板等,这些未在文章中出现的文字,其实早就写好了房地产未来的发展走向。
正如黄奇帆所说,本轮楼市出现的波动行情,并非调控收紧所致,根本原因是,行业发展迎来了拐点——人口、老龄化、城镇化、库存、人均住房面积、年度投资、房地产金融等基本指标,全部出现了拐点。简单来说就是,这些基本面决定了,未来房地产不可能再像过去那样高速发展。




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飘渺九月 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
确实是时候离开房产界了
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