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未来5年,楼市将新增8000万接盘侠?

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文 | 白羊
新常态下,未来5年,中国楼市还将新增8000万接盘侠。

日前,中国社会科学院农村发展研究所、中国社会科学出版社联合发布《中国农村发展报告2020》,《报告》预计到2025年,中国城镇化率将达到65.5%,保守估计新增农村转移人口在8000万人以上;农业就业人员比重将下降到20%左右。
5年8000多万相当于德国的总人口,增量还是很可观的。
不过,这个结论并不出乎意料。
2019年我国常住人口城镇化率首次突破60%达到60.60%,2025年要达到65.5%的目标,只需每年新增一个百分点。事实上,近些年,我国常住人口城镇化率平均每年就以约一个百分点的速度在增长。

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(国家统计局)

真正需要关注的是5年后,据联合国预测,我国城市化率达到71.2%时,已是遥远的2050年。这背后一个残酷的假设是,中国城镇化率增速将会严重放缓。
事实上,这些年增长冲高后减速的迹象已十分明显。
我国城镇化率在2000年时为36%,到2009年时为46.6%,也算是1年1个点;2014年时,城镇率达到54.77%。5年8个点,这是增长加速阶段;近五年则是平均不到1个百分点,已开始明显减速。
若按照联合国给的数据,5年后我们城镇率增速将断崖式下滑(从65.5%到71%,要花上25年),未来将会以蜗牛般的速度增长。这必将对中国经济和城市格局,及楼市产生深远影响。
在此主要从两个角度探讨下需求的变化。
一是,从总量角度,看总需求盘子的变化。
去年,中国房地产市场总销售额达15.97万亿,同比增长6.5%,已降至GDP增速同等水平。若按现有增速(基本维持过去几年的增速),楼市在现有市场规模下,高位滑行个五六年基本没太大问题。
那么,五六年之后呢?楼市会因增量接盘侠的大幅萎缩而那个么,会很难受(不考虑货币放水等政策因素),甚至市场规模较于现在还会有些萎缩,但还不至于蹦。
因为市场还存在一个巨大的结构性存量,具体体现为常住城镇化率与户籍城镇化率之间巨大的剪刀差。
2019年中国大陆常住人口城镇化率为60.6%,但户籍城镇化率仅为44.38%,中间相差16个百分点。全国人户分离的人口2.80亿人,其中流动人口2.36亿人。
换言之,大陆有约2.5亿到3亿人漂在城市里。若以常住地来算,他们是城里人;若按户籍算,他们又不算城里人。而这部分人,绝大多数都是无房者人。这还不算城市里那些新老土著的改善性需求及投资需求。
总之,需求总盘子的边际增长会越来越慢,但盘子既有规模还是在的。
二是,从结构角度,看新增及存量人口的流向变化。
但为什么又说房企们会很难受呢。首先,总盘子看似不小,但并非“富矿”,要是有能力上车早就上车了。也就意味着,这部分市场房企们开挖起来难度较大。只能说市场的潜在需求比较大;
其次,新常态下,城市格局分化加剧,流动人口向头部城市及城市圈聚集,“马太效应”凸显。换言之,一二三四线不再是铁板一块,亦无法雨露均沾。
据“泽平宏观”发布研究报告显示,从全国层面看,近4年一、二线城市人口年均增速为1.33%、1.06%,虽增速有所放缓(与前述的城镇化率增长整体放缓有关),但仍然是三、四线城市人口年均增速(分别为0.43%、0.36%)的3倍左右。
值得一提的是,三四线的增幅低于全国平均水平,说明其人口是在持续流出的。

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(来源:泽平宏观)

若聚焦到城市及城市圈,人口流向更加一目了然。
近4年,人口年均净流入超10万的都市圈有10个,其中广佛肇、杭州、深莞惠、上海4个都市圈年均净流入规模超20万,长株潭、宁波、重庆、西安、成都、郑州6个都市圈年均净流入规模在10-20万之间。

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(来源:泽平宏观)
当然,即便是在大陆城市能级中处于顶层的都市圈也分化出了三六九等。
由上图表可见,近4年,哈尔滨、长吉、乌鲁木齐都市圈,核心城市、周边城市人口均为净流出;济南、南昌、石家庄、青岛等7个都市圈,则呈现核心城市人口净流入但都市圈整体净流出的特征,反映这些都市圈的核心城市人口吸引力不足,周边城市人口主要向都市圈外流出。北京人口外流是主动控制的结果,与前述这些有着本质性区别。
都市圈人口引力此消彼长的背后,反映的是个核心城市及都市圈的产业实力。
2030年我国大陆新增城镇人口(楼市接盘侠)的约80%将分布在19个城市群,约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。
按照经济规律和投资逻辑,基本面好、人口流入的高能级区域的房地产市场才会更有潜力。
所以,可以预见,上述七大城市群,尤其是群内的核心都市圈,将会是新常态下楼市的主战场。




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全部回复6 显示全部楼层
我爱霍启刚掖 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
那赶紧的涨
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无人岛屿颈 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
全靠教育引导[赞]
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形腿望舞 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
房地产最早投资客,不管挖潜有钱人买多套房,举个极端的例子,马云变现股票买几万套房也没问题吧
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poney 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
房价回到零五年前后:最少有一点五亿接盘的,你们就等着吧?
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飘渺九月 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
没有接盘侠了,深圳杭州连公寓都要抢了,
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麻辣鸡翅 发表于 4 天前 | 显示全部楼层
只有降价,不降价就不会有接盘侠!忽悠忽悠。
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