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国庆楼市天气预报:四个冷暖气团,剧烈变化中

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Jacqueline季 发表于 2020-10-16 14:08:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
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四季轮回,一叶知秋。

[size=0.944em]房地产市场也如此,没有永涨不跌的市场,当然也没有永跌不涨的市场。


[size=0.944em]问题是,如何看叶识秋,看云识天气?


[size=0.944em]遥想当年,2005年老杨主动由房地产策划转为房地产宏观研究,就是要搞清楚房地产周期性变化的内在驱动力,有志当一名楼市天气预报员。


[size=0.944em]一晃15年过去了,板凳都被老杨坐穿了,没有禀赋,总有点经验吧。


[size=0.944em]当前,全国楼市一锅粥,凉菜热菜混着吃。


[size=0.944em]祖国母亲生日将至,淘气一下,在她老人家身上涂个鸦:全国楼市气象图
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国庆楼市天气预报:四个冷暖气团,剧烈变化中-1.jpg


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[size=0.944em]全国楼市,最大的冷气团出现在京津冀上空。


[size=0.944em]其实,早在2017年二季度开始,这团冷空气就开始聚集,云深不断加厚,范围不断扩大,且向周边省份扩散。


[size=0.944em]2018年以来,山东气温较低,山西、河南也受到波及,内蒙古、东北正在受到影响……


[size=0.944em]预计未来一年,该冷气团进一上扩散,且重心转移,整个华北、东北、西北大部、山东,河南与安徽局部,都会受其影响……


[size=0.944em]另外一个冷气团,主要盘踞在西南,2018年下半年最先在四川形成,其后慢慢向重庆、贵州、扩散;今年以来继续向云南、广西、湖北、陕西扩散。


[size=0.944em]预计未来一年,该冷气团进一上扩散,西部大部和中部小部,都将笼罩在这个云团下面……
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[size=0.944em]好消息是,还有全国同时有两个暖气团,仍在活动中,为入秋转凉的全国天气添上了一抹暖色。


[size=0.944em]较大的一个暖气团,去年以来一直盘踞在江浙沪一带,今年以来连苏北的温度也有明显上升。


[size=0.944em]不过,随着七八月份国家有针对性的对多个过热城市实施人工降冰,这个暖气团的温度呈下滑趋势,而且势力范围停止扩张。

[size=0.944em]较小的一个暖气团,主要在深圳和东莞,但此二市七八月人工降冰,受此影响,近期有所降温。该云团有所扩散,且重心转移,广州、惠州、佛山等地气温有所升高。


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[size=0.944em]纵观全国气象云图,另外还有两个明显特征:


[size=0.944em]长江以北地区,正在快速降温,部分地区将由秋天转入冬天;长江以南地区,也有所降温,但气温明显高于长江以北。


[size=0.944em]东部地区,受温暖东风的影响,植物仍有生长;西部地区,快速 进入秋天或冬天,生物渐入冬眠模式。未来一年,估计西风压东风的概率较大。
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[size=0.944em]附:2013年出版《楼市探秘》一书的自序
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[size=0.833em] 自序:翻书之前的闲话[size=0.944em]

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[size=0.833em]将手放在键盘上,一时间很多心里话争着抢着要蹦出来,与大家说。该从何说起呢?做研究需要严谨,在本书中大家会看到这一点;前言嘛,想以朋友聊天的方式,随意扯扯心里话。
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[size=0.833em]首先,聊下我的工作经历吧,这有助于大家了解写本书的专业背景
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[size=0.833em]1996年,大学毕业后,正值中国经济、社会大变革、大转型时期,原来寄托着家人和自己希冀的“铁饭碗”没了。在内地困窘的折腾了几年。直到2001年初,以一介内地屌丝的身份,来到大上海谋生。那时房地产市场正在走出低谷,步入复苏阶段,行业人才需求量大,一不小心就闯了进来。从此,再没离开半步。这桩“爱情”够忠贞的。
[size=0.833em]2001年到2005年,我如一个跳蚤,在开发商、房产广告公司、房产营销策划公司间频繁跳槽,职位和薪水也一个劲儿的蹿升(除了自己专业能力快速提升外,那时房地产业正趋于暴利嘛),主要工作是项目营销策划。在这一过程中,接触了不同城市、不同性质的大量楼盘、开发商,完成了对房地产业微观和中观层面的较为全面的了解和认知。
[size=0.833em]如果没有更多的想法,我可能与其他众多地产营销策划人一样,至今仍坚守在项目一线。但偏偏我是喜欢琢磨的人。2005年5月“国八条”出台后,上海及长三角楼市哀鸿遍野,这才发现单靠策划并不能挽救项目。当市场形势大好的时候,似乎每个策划人、广告人都非常神奇,无论是前期定位还是营销推广,技巧与创意总是花样百出。但当市场低迷的时候,这些策划手段和广告技巧的效果就显得十分有限,而所谓策划高手、营销大师的价值,很快就会被磨灭。
[size=0.833em]那段时间,非常想搞清楚:到底是什么力量在左右市场大势的变化?与其天天在森林里瞎兜圈,不如爬上山顶俯瞰森林的全貌。历经几个月的反思,决定进行职业转型,于是将眼光投向房地产宏观面研究。因为我坚信,只有搞懂经济走势、楼市政策变化、房地产市场大势,才能明白开发商和项目的命运。大局决定微观。整体决定个体。
[size=0.833em]恰恰在那段时间,2005年9月上海易居房地产研究院宣告成立,以几十个学界前辈的名义,由赫赫有名的上海滩房地产“三教授”之一的张永岳教授领衔,在上海民政局注册,由上海社会科学联合会主管,是一家民间非营利性研究机构。同时,依托于全国最大的房地产营销咨询服务企业——美国上市公司易居中国。这样,就形成了不同于高校、社科院、政府下属研究机构,而是真正可以实现“产学研”一体化的应用型房地产研究平台。
[size=0.833em]永远记得2006年3月,一个初春的晚上,经成全机构董事长全忠的牵线,终于得晤张永岳老师,一席长谈,甚为投缘,跨界成功。在房地产研究领域,他是前辈和大佬,我只是想跨进这一领域的嫩仔,对我有知遇之恩噢。后来,惟一让我稍稍犹豫的是,工资较之前大降三成,不过为了这份理想,钱已变得不足道。
[size=0.833em]后来的事实证明,这确实是国内最好的房地产研究平台。第一,环境宽松,氛围儒雅,集聚了一批学者、教授、专家,良师益友甚多。第二,与官方的住建部、上海房管局等,以及半官方的中国房地产协会、中国房地产研究会等,保持密切联系,在一定程度上,是政府的智囊。第三,依托于全国龙头销售代理公司上房销售和全国最大的房地产信息服务商克而瑞(皆属易居中国),拥有最全面、最系统的房地产数据库和案例库。
[size=0.833em]在这一最佳的平台上,非常有利于在宏观经济和房地产经济结合部,探寻市场和行业发展规律与趋势。这一领域全国研究力量偏弱,与三类机构横向比较,易居研究院具有较大的比较优势。一,绝大部分开发商、代理商、及其他企业下属的研究部门,主要研究行业的微观和中观面,宏观面涉及的偏少。二,高校和政府的研究机构和人员,又偏理论化、学术化,难接地气,离市场实践面较远。三,券商的房地产行业分析师,在宏观领域研究比较深入,只是他们的研究更偏企业面,不如行业内的研究者浸泡的久和深。
[size=0.833em]这样的绝佳研究平台,对于我这样的研究狂人来说,简直就是天堂。人这一生,做自己喜欢的事是幸福的。坐板凳、搞研究、写文章,对于很多人可能是件枯燥的事,却正合我的口味。我是研究院公认的劳模,只要不出差、不放假,每呆在办公室的时间超过12个小时,而且并不觉得累。兴趣是最好的老师,我非科班出身,却靠勤奋、执着和悟性,快速成为房地产研究界的一匹黑马。在高级知识分子扎堆的研究院里,几乎每年都升职,由最初的高级评论员(进机构时自封的),提至所长助理、副所长、部长、副院长,现在分管院里的研究工作。
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[size=0.833em]其次,谈谈近些年我在研究方面的收获。
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[size=0.833em]博客是个好东西,让小人物也有发言的机会。当然,现在微博就更火了。2006年,我开始写博客,算得上国内房地产博客中较早的那批。更新的比较勤快,流量还不错,2012年新浪博客的点击量超过1300万,就房地产业内人士的博客而言,排名仅次于潘石屹、任ZQ、王石、朱大鸣,位居第五。有时候去外地讲课,总会碰到一些资深的业内人士,说常看我的博客,不免沾沾自喜。
[size=0.833em]做研究要有股狠劲儿。比如政策是我的一个重点研究领域,只要有新的政策出台,必须当天写一篇分析文章,有时候在外地出差,不管多累,回到家里的第一件事就打开电脑,找出政策原文,研究后写评论文章或博客加以分析(大家可以打开我的新浪博客,首页左侧栏中罗列了20年来所有的重要政策)。到了后来,是不得不写,因为一有政策出台,必然有大量记者采访,与其一个个跟他们重复说N遍,不如让他们从我博客中摘观点。
[size=0.833em]这不光是勤快的事,很多记者朋友还是很认可我的专业能力的。比如,有些报社领导,针对房地产某些热点问题,指示记者一定要听听我的观点。另如,2011年10月时,在微博跟帖中,新华社总社房产线的记者罗宇凡曾对我说:“你在我们这儿是无冕之王。“不管怎么说,这一句话后面隐藏了很有份量的东西。为此,我很知足,也很感激广大记者朋友们,一直以来对我的认可和信任。
[size=0.833em]提到媒体,我还多次在“央视财经频道”、“东方卫视”、“深圳卫视”、“第一财经《头脑风暴》”、“上海电视台”、“深圳电视台”、“天津电视台”、“中央电台经济之声”等节目中出任嘉宾。人在上海,去趟北京费时费钱费力,否则在央视和凤凰卫视做节目的机会会多些。不过,电台却无此阻碍。我是“中央人民广播电台”《经济之声》栏目的特约评论员,每逢房地产领域的重大政策、事件、数据,常约做电话连线,有些开车的朋友常借此听到我声音。
[size=0.833em]原本就喜欢舞文弄墨,2006年之前,也曾在全国很多报刊上以笔名发表过“豆腐块”散文和随笔,专注于房地产研究之后,这一潜力被激发出来。曾经受邀为《中国房地产报》、《东方早报》、《南方都市报》、《经济观察报》、《中国证券报》、《每日经济新闻》、《新闻晨报》、《新民周刊》、《华夏时报》、《第一财经日报》、《时代周报》等报纸,以及《中国经济报告》、《中国房地产》、《住宅与房地产》、《房地产世界》、《中国地产市场》、《中国房地产信息》、《上海房地》、《理财周刊》等杂志,共计上百家报刊撰写房地产专业文章。2005-2012年,公开发表专业文章累计超过1000篇,虽然没有比较过,但极有可能是全国房地产业界最高产的专家学者。
[size=0.833em]在深度研究领域,近几年我主导或参与了上百个课题研究,上至住建部、中房协,下至地方各类政府部门、行业协会、开发企业。比如,2009-2010年期间,各地都在制定《房地产业发展“十二五”规划》,受到多个城市政府部门的委托,为他们制定规划进行课题研究,光是上海市,我带领研究团队,先后为市房管局,以及金山区、卢湾区、嘉定区、普陀区、奉贤区、闸北区等区房管局提供专题研究服务,并得到了政府部门的高度认可。我也经常性为企业的提供课题研究和培训服务,比如近几年为上海上实城开、西安紫薇地产、深圳振业集团、浙江海亮地产、北京财富集团、江苏新城地产、成都协信集团、上海宝华集团、山东鲁商置业、上海地产集团、河南投资集团、福建融侨集团、香港路劲地产等几十家企业,提供了中高层内训讲课。既是政府智囊,又是企业智囊。
[size=0.833em]做研究,也并非天天死坐板凳、人机(电脑)对话。虽然2001-2005年间,我在微观市场、行业一线积累了很多经验,但房地产政策和市场变化很快,不能总是“闭门造车”。因此,我总是利用给开发企业做战略、讲课,以及到各地参加业界活动的机会,打听、了解不同政府部门、不同企业、不同地区市场的动态与情况。2007年以来,我几乎跑遍了全国一二线城市,以及部分三线城市,虽然多属走马观花,没有时间和精力深入考察,但也感受到了不同城市在房地产规划、楼盘开发、市场需求等方面的差异。另外,还与境外投资机构保持交流,经常参加电话会议。在一定程度,我也算是外资投行、基金公司眼中的金牌地产分析师了(是全球著名美国格理咨询公司(GLG)的特邀地产专家,且被其内部认为是客户满意率最高的专家之一)。
[size=0.833em]上面瞎聊了很多,尤其是列举了很多“成绩”,有“王婆卖瓜”之嫌。小户人家嘛,有点钱总爱炫耀。希望理解和包涵。哈哈。但有一点,朋友们不必怀疑,上面所言皆属实。其实,之所以讲那么多,还是想让大家了解一下我做研究、写本书的背景。学院派教授写的地产书,多偏学理和政策;财经评论人写的地产书,多偏漫谈;地产人写的书,多偏实战。这由他们单位、工作、专业等方面差异性所决定,各有千秋,读者亦各有所好。
[size=0.833em]我的成长轨迹与专业特点:自下往上走,从下里巴人,转向阳春白雪,由对行业的感性认知,升华为理性总结;近几年恶补了经济学与房地产理论,基本理清了宏观经济与房地产经济之间的关系;研究了大量国际房地产经验,具有一定的国际视野;每天跟踪市场、政策,对于市场数据了如指掌,对于市场内在运行规律渐有体悟;逐渐形成具有个人独特风格的研究体系和逻辑;研究结论对于政府、房企、购房者、从业者,具有显著的指导价值。
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[size=0.833em] 最后,谈点专业,也涉及本书内容,重点聊聊市场预测
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[size=0.833em]关于市场预测,多说多错,少说少错,不说不错,预测的越具体,越容易失误。经济学,一般是用来解释现象的,不是用来做预测的,尤其是资产市场,动态变化快、影响因素多,很难准确预测。相比股市,对于房市的预测,难度要小一些,而且也不需要总是具体到点位。但预测这事,必须得有人做,我从事的是应用性研究,不是搞理论和教学,预测是必须的。如果只是回顾历史,那不如去当历史老师;如果只是分析现状,那也只能承认现实,或者玩点“事后诸葛亮”;只有对市场走势进行高水平的预判,才能对广大造房者、卖房者、买房者,有价值、有意义。预测市场,需要一点点、持续的反思失误、总结经验,承认失误没什么丢脸的,反倒是那些只爱喊口号,甚至明明预测已被证明失败,仍找出一堆理由固执己见的,才可气、可怜、可悲。
[size=0.833em]我的预测是动态变化的,根据宏观经济、宏观政策、房地产形势变化,会作阶段性的调整,正由于此,有些人批我是“墙头草”。但我始终认为,我所从事的研究,绝非学术性的、道德性的研究,而是市场性、实践性的研究。如果是前者,一种观点完全可以坚持多年不变,比如“中国房价就该下跌一半!”但既然是后者,那么就只能信奉唯物主义了,流水变了,还想刻舟求剑,只能谓之“顽固不化”。
[size=0.833em]市面上,预测市场走向,尤其是房价涨跌的机构和人,非常之多。其中,有些预测比较夸张,比如动辄房价将翻番、将暴跌五成。有些,则比较理性、谨慎。其实,观点如何,并不重要。我有一个“金字塔”理论:预测房价走向的观点,是金字塔尖;严谨的逻辑,是塔身;足够的信息与数据,是塔基。一个靠谱的预测,必须是一个完整的三合一的金字塔。随便抛一个观点出来,并不难,但很可能成为“空中楼阁”;有些经济学家的逻辑性非常强,做学问也很严谨,却根本没有时间和精力占有房地产数据,塔基不稳也。有些人的预测,也许某一次、两次成功了,但如果没有找到方法论、形成自己的逻辑体系、占有足够的数据,只能说成功也属偶然。
[size=0.833em]我深知市场预测,尤其预测短期市场之不易,所以形成了一个习惯,每隔几个月,就会翻翻过去发表的市场类的文章,反思一下失误之处,总结一下成功之处。从2008年元旦开始,我都会在新浪博客上写一篇同名文章:感想、感恩、反思。2010年开始,加入了对过去一年市场预测的反省,以及对未来一年市场走势的预测(大家可以去我新浪博客上查看)。通过这种方式,逼迫自己面对现实,坦然接受预测失败的苦涩,享受预测成功的喜悦。经过不断摸索和总结,自感近几年对市场的预测水平持续提高,进步很明显,抓住了一些市场深层次的运行规律。
[size=0.833em]不妨举一个失败例子和一个成功例子。2008年-2009年,全国楼市经历了一次短周期,2009年3月,市场刚露复苏迹象,当时我预测市场还没到底,住宅成交量反弹尚不足以形成反转,结果其后市场一路绝尘。那次,面对来势汹汹的“国际金融危机”,我对楼市持偏悲观态度,导致判断出现明显失误。
[size=0.833em]2011年-2012年,全国楼市再次经历一轮短周期。2012年3月,住宅成交量反弹时,我坚定的判断“春季行情肯定有”,其后关于“夏季淡季不淡”、“秋季金九银十成色不足,但将高位盘整”、“这个冬天不太冷”等观点被一一验证。其实早在2011年底时,我就在PPT课件上明确:2012年楼市将经历“探底、筑底、复苏”的三部曲,“下半年市场将强于上半年,明年将强于今年”;并在几十个公开会议演讲中、企业内训中,反复重申和强调这些观点。结果大家都已清楚,单就对2012年市场走势的预测,不知国内有没有其他专家,比我的预测更具体、更精准?
[size=0.833em]有趣的是,2012年底和2013年初时,部分媒体回顾并检验了2012年初时专家们的预测,戳穿了那些伪专家的瞎预测,同时也给真专家以精神鼓励。比如,2013年2月1日,南方都市报发表了一篇文章:《房价预测纷纷:年终对照时,才惊觉大话连连》。回顾了18位具有代表性的经济学家、财经评论人、房地产学者、房地产专家、地产大佬等对2012年楼市的预测。结果发现有些人较靠谱,有些人说大话,其中将我评选为“五星级”预测者(共有两位)。另外,群众的眼睛也是雪亮的,从2012年下半年开始,直到本书交稿,很多粉丝在我微博留言中表示感谢,因为他们当初看了我“建议购房的观点”,相信我的判断,并且采取了购房行动。
[size=0.833em]承认不足,才会进步。与其打肿脸充胖子,不如在反省中不断改进。这就是我的一点研究心得。从2007开始,就时不时的有出版社约书,我一直不为所动。主要出于两点考虑:一是,工作比较忙,报刊上的专栏都写不完,干嘛操心费力的写大部头的书,况且也不见得好卖。二是,自觉功夫还没修炼到火候,有些出版商说你写过那么多文章,串一串,编一编就能弄本书;我的想法是:不写则已,要写一定冲着精品、甚至是经典去写,实在没必要借此装点门面。
[size=0.833em]现在,时机终于成熟了。尽我最大的能力,毫无保留的将我对房地产大趋势与短周期的研究结晶,捧给大家。希望朋友们能从中有所启发、有所收获。提醒:本书数据、图表甚多,规律尽在其中,不花心思,难淘到宝噢。




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伊索谗言 发表于 2020-10-16 14:09:18 | 显示全部楼层
楼市变冷只是暂时的,大方向仍然是上涨!
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惜颜705 发表于 2020-10-16 14:09:38 | 显示全部楼层
有意境!
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