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注意!时隔3年北京楼市豪宅集体闯关“10万+”

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123456819 发表于 2020-10-16 14:42:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
如果说房地产调控效果,过去三年的京津冀肯定是最有效的区域。从价格看,可能环京跌幅最大,但从市场的影响看,北京从2016年的豪宅时代全面倒退到了刚需限竞房时代,肯定是调控的最大影响。

但随着土地供应结构的改变,不限价土地供应成为市场主流后,明显10万+项目供应井喷已经开始出现:


整体看北京楼市历史:一共累计成交了2355套10万+分布在81个项目中:而热点项目超过100套的入市周期看,除非了西府大院、中骏天辰外,均非最近3年入市为主的项目。

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从年份看:2019年因为西府大院、北京壹号院、昆仑域的集中签约,放大了市场成交,实际从市场供应看,最近3年的10万+一直属于短缺阶段。

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但值得关注的是:终于最近10万+项目入市的预售证开始明显增加!

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包括北京金茂府二期、中海甲三号院等项目已经拿到10万+的预售证。

整体看,特别是分钟寺的3宗7万+地王的出现,的确激活了市场的想象力。7月29日一早北京土地市场挂牌出让两宗商住用地,分别是起始价69.78亿元的石景山区北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块。该宗地将于9月2日15时进行限时竞价。另外一宗北京市平谷区王辛庄镇(二号地三期)PG00-0002-6006地块R2二类居住用地起价13.28亿。

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截止日前,北京合计有6宗住宅用地等待出让,一直到9月2日,这些地块有一个共同特点:不限价!



北京楼市已经进入了全面不限价时代!(虽然不排除未来还有零星地块出让的可能性,但总体看,2020年,北京住宅土地的不限价已经全面开启)

总体看,在2017年开启的本轮调控来,不含共有产权房的限价房和不限价商品房一共土地供应有152宗。合计其中供应的住宅地块部分有1442万平米,其中限价地块高达109宗1076万平米。不限价商品房的供应已经成为了北京市场的绝对主流!

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43宗已经成交的不限价住宅地块,2018年只有一宗,2019年有14宗,2020年合计高达28宗。以成交为界限,2020年一共成交了商品房住宅地块34宗,其中有28宗不限价,而未来挂牌的7宗地块,也全部不限价。

随着不限价地块的占比高企,北京库存最严重的限竞房有望逐渐消化,其中优质的项目越来越少。

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首先:本轮楼市出现小阳春很大程度是因为一季度疫情压抑的市场需求,叠加降息降准带来的政策宽松。6-7月市场继续维持5月的升温趋势,整体看,大部分城市已经超过去年同期,但目前看,一季度减少的量很难在上半年平稳,预计整体市场有望在四季度月左右开始出现年内的同比持平.



其次:市场分化,大部分城市市场在5-6月同比上涨,但北京是特例,虽然5月出现了少有的升温,但6月因为疫情的变化,市场快速降温,整体看,当下北京房地产市场再次回到了4月水平。而北京市场在7月有望逐渐再次回到正轨。

第三:从趋势看,7月来,这种情况下,成交量相对会继续上升,大部分企业都在冲刺半年报。

第四:各地人才政策 落户政策井喷

中原地产研究中心统计数据显示,2020年因为疫情影响,各地为了稳定经济,拉动人才的政策在疫情平稳后持续井喷,各种人才政策单月发布都在20城市以上,累计看,截止6月中旬,已经有超过百城发布了各种人才政策。吸引人才和劳动力。

与人才政策配套的是,各地的购房补贴政策井喷,同时落户政策也出现了多省份城市的井喷发布,累计不完全统计依据超过35省份发布了落户宽松政策。多地直接开始执行0门槛的落户政策。

最后简单的总结一下:

1:信贷全年超发趋势不改!

7月10日,中国人民银行举行了上半年金融统计数据新闻发布会,会上发布的金融数据格外亮眼。

有3组数据均明显高于去年同期水平:6月末,广义货币(M2)余额213.49万亿元,同比增长11.1%,已经连续4个月保持两位数增速;上半年社会融资规模增量累计为20.83万亿元,比上年同期多6.22万亿元;上半年人民币贷款增加12.09万亿元,同比多增2.42万亿元。

中国人民银行行长易纲近期表示,货币政策还将保持流动性合理充裕,预计带动全年人民币贷款新增近20万亿元,社会融资规模增量将超30万亿元。

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2:全国出现了10个城市调控,其中除了深圳政策稍有力度外其他9个城市的收紧政策内容大部分都是针对购买多套房的假离婚、假落户、假人才增加调控。

深圳、杭州、郑州、东莞、南京、宁波、内蒙、长春

房地产调控最宽松的2020年上半年过去了,调控收紧已经难免。预计最起码有超过15个城市会在最近发布出台房地产收紧力度不同的政策。相比2020年15个左右城市发布刺激楼市政策,最近多地楼市收紧的趋势也已经出现。

2020年因为疫情影响,各地为了稳定经济,拉动人才的政策在疫情平稳后持续井喷,各种人才政策单月发布都在20城市以上,累计看,截止7月,已经有超过130城发布了各种人才政策。吸引人才和劳动力。

与人才政策配套的是,各地的购房补贴政策井喷,同时落户政策也出现了多省份城市的井喷发布,累计不完全统计依据超过40省份发布了落户宽松政策。多地直接开始执行0门槛的落户政策。

整体看,7月各地收紧的调控政策虽然力度不大,但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策,房住不炒,维持房地产市场的平稳,只要上涨过快必然会导致调控升级!

第三:北京市场8-9月市场恢复

北京房地产市场因为疫情再次出现了明显的倒春寒,5月楼市小阳春但6月中旬开始的疫情让市场再次全面萎缩,整体数据看,5月北京二手房成交量大约2.1万套,而6月只有不到1.4万套,7月超过1.5万套,8月按照看房趋势有望达到1.7万套以上。

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第四:市场再回豪宅时代:北京供应将逐渐减少,特别是限竞房将在2021年逐渐变成市场的非主流。从趋势看,2020年10月份开始,入市的项目中80%将变成不限价。而对于过去三年平均一年只有2-3个10万+的供应,2020年北京入市的10万+项目有望超过10个!




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惜颜705 发表于 2020-10-16 14:43:17 | 显示全部楼层
开始了,期待!
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麻辣鸡翅 发表于 2020-10-16 14:43:53 | 显示全部楼层
一平米,10万是吗?而且是全部?
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今早我梦醒了坎 发表于 2020-10-16 14:44:03 | 显示全部楼层
好,好,好
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Aim_yuan 发表于 2020-10-16 14:44:50 | 显示全部楼层
那就别其它的房子都推到改建豪宅
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123456881 发表于 2020-10-16 14:45:26 | 显示全部楼层
万柳商圈全是豪宅
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形腿望舞 发表于 2020-10-16 14:46:12 | 显示全部楼层
又忽悠大家买房子
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我心如烟卸 发表于 2020-10-16 14:47:04 | 显示全部楼层
不知道在说啥,一会北京豪宅,一会全国楼市。。。
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我爱霍启刚掖 发表于 2020-10-16 14:47:38 | 显示全部楼层
加油,继续。
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海田1 发表于 2020-10-16 14:48:18 | 显示全部楼层
房价这么高对城市发展会有负面影响
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