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超1亿套房空置,为何房价还在涨?黄奇帆:地皮价格被炒上去了

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杨柳657 发表于 2020-10-16 14:56:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
经济学家郎咸平说,现在想通过买房赚取暴利已经不可能了,更直接点说,能不能赚到钱都是问题。原因是,房子总体上不缺,而且很多地方已经泛滥了,这意味着未来房价下跌的可能性比上涨大。房价易跌难涨,继续投资买房自然也就“无利可图”。

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这话揭穿了当前投资楼市的部分真相。在投资楼市方面有“失利”经验的人,对此显然坚信不疑。但众多殷勤“鼓吹”房价上涨的专家们,却压根不买账。他们认为,未来房地产不仅不会走“下坡路”,而且还有很长的一段“红利期”——上演了二十多年的“买房躺赚”剧情,只会迟到,绝不会缺席。

专家们鼓吹房价上涨,维护房地产的支柱地位,从来都是新瓶装老酒,归纳总结起来其实就三个理由:

第一,城镇化之路未走到头。发达国家城市化率是70%,我们现在只有60.6%,不到10%的差距,可能至少需要15年才能完成。这意味着未来全国仍将有2亿农村人口向城市转移,会创造巨量的购房需求,直接推动房价向上走;

第二,除新增购房需求之外,实际上8亿城镇人口之中的半数都有置换需求,这又将创造巨额需求,对房价同样构成利多;

第三,全国超过90%的城市都对房地产的依赖度高达60%以上,这意味着这些城市未来仍然还要靠房地产来发展经济,房地产仍然是无可替代的支柱产业,经济发展仍然要依赖于房地产。因此,未来不管是资金还是政策都会继续向房地产输送和倾斜,最终会导致房价不断上涨。

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其实上述三个理由就是在说一个观点:中国的房子还远远不够住,未来各种需求会被创造出来,房子还需要源源不断建设,在这个过程中,房价还会马不停蹄地继续上涨。

事实真的如此吗?专家们鼓吹房价上涨的理由真的还能站得住脚吗?经历了近30年的高速轰鸣建设发展之后,我们的住房体系真的还不够完善吗?我们的房子还不能满足于需求吗?答案是否定的!

一方面,对于专家们的“房价还要继续上涨”说法,国家已经给出了有力反驳——

党媒经济日报此前在文章《放弃房价上涨幻想 踏踏实实做实业》驳斥得有理有据:1、城市化率进程加剧,已经对房价不构成利多,一则,农民越来越不愿意进城;二则,很多城市房价水平远超农民工资收入,农民想接盘也买不起;2、短期房地产对经济有助推作用,但是不可否认,国家正想方设法扭转这种关系。尤其是土地财政之说,未来必然会成为历史,随着房地产税的出台,随着国家大力扶持实体经济发展,未来地方对土地财政的依赖会逐渐削弱。

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另一方面,真实数据告诉我们,其实全国截止到2019年底有超过1亿套房在“空置吃灰”,不仅如此,从2020年起,全国新房市场已经进入“供大于求”局面。以此而言,从总量上来说,其实全国房价早就应该下跌了,而不是像现在这样,房价仍然以缓慢的速度在不停上涨。

截止到2019年底有超过1亿套房在“空置吃灰”

全国到底有多少套房,房屋空置率到底是多少,官方一直都没有统一的答案。不过从2019年几个有科研实力的机构的统计结果来看,我们可以大概计算出,截止到2019年,全国大概有4.5亿套房子:其中商品房1.5亿套,这还只是计算了1998-2019年开发商建设的数据;小产权房、各类保障性住房是商品房的2倍左右按3亿套计算,合计就是全国大概有4.5亿套房。这个数据也和央行公布的全国城镇居民户均拥有1.5套房,即3亿户城镇居民,结果一致。

粗算出了全国城镇拥有住房总数,与空置率相乘,就是空置房的数量。按空置率(西南财大2018年数据20%-24%)中位数22%计算,也就是全国总共有超过1亿套房子是在“空置吃灰”的。

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2020年,全国新房市场进入“供大于求”局面

根据今年初易居研究院的数据表明,随着住房需求逐渐满足,随着投资房产获利时代结束,2020年全国新房市场,终于迎来“供大于求”局面。这还只是计算了开发商2019年的部分土储,如果再把2020年开发商的拿地数量加进来,可能新房市场未来会出现小幅过剩。尤其是过度开发建设、购房需求萎靡、库存压力巨大的三四线城市,新房大有“严重过剩”趋势。这也是为什么,从2019年开始,国家已经在要求三四线城市调整供地规模的根本原因——房子早已严重过剩,再继续供应土地,开发商再继续拿地,未来建好的房子可能无人接盘,这只会造成更大的资源浪费。而且房屋过度开发建设,极其不利于房价稳定。

结论很清楚,一方面国家不想再靠房地产拉动经济,另一方面,其实从宏观供需关系来看,全国很多城市都进入到了房屋“供大于求”的局面。那么为何到现在房价还在继续上涨呢——国家统计局数据显示,今年5、6、7月份,全国70大中城市中的80%以上二手房价格还在上涨。

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超1亿套房“空置吃灰”,房价真不能跌?黄奇帆一针见血揭穿真相

从供求结构来看,很多城市房价都该跌了,但却不跌反涨,真相到底是什么?房价真的不能跌?黄奇帆一针见血揭穿了:调控并未真正做到对症下药,我们现在推行的很多政策,都只是在需求端压制,但是调控楼市降房价,最应该要做的是在供应端发力。这不单单是简单的土地供应、新房供应,一方面每个城市要做到合理分配,房子确实够了,但是分布不均,需要的人买不到、买不起,不需要的人却大肆囤房,以此牟利这种局面要彻底扭转;另一方面,还要从源头上杜绝投资炒作。比如房产税、空置税、房东税等真正能杜绝过度投资炒作房地产的政策,早就应该发明出来了。

黄奇帆指出,房价并非不能下跌,很多城市房价也跌了,市场调节后的房价,才是最合理的。很多城市房价之所以没有下跌,一方面是我们还没有找对方法;另一方面是房地产短期确实对很多城市的经济、城市发展建设等有绑定关系。但改变是迟早的事,只是不能操之过急,否则很容易矫枉过正。

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对于很多城市,明明总体上住房供应已经够了,甚至是供应远远超过需求了,为何房价还在上涨?黄奇帆也用9字点破了真相:地皮价格被炒上去了。

黄奇帆认为,影响房价的最核心问题没解决——稳房价的根源在控地价,但地价仍然在上涨,开发商仍然在“背着银行”炒地皮,面粉价格涨上去了,面包怎么可能不涨价?这个主因不彻底解决,高房价就很难压制下来。

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真的没有降房价的应对之策吗?当然不是,其实在笔者看来,降房价的手段有很多。黄奇帆治重庆时其实就坚持了两个原则,就牢牢控制住了房价:严防房地产的过剩以及楼市虚热的现象发生——合理加大土地供应,以及主动高容积率建房。一句话,在供给端好好做文章,无论有再多的需求,也能轻松化解掉。

当然,这种策略并不适用于任何一座城市,未来国家在调控楼市方面,更多的还是会继续推行现在的策略:多主体供应,多渠道解决国人的居住问题——各类“限”字类调控压制需求的同时,也逐渐在供给端想办法,不管是允许农地入市,还是下放土地审批权,都在稳妥推进。此外,还要加强保障性住房市场和租赁房市场的建立健全,以及共有产权房、租购同权等的落地实施。




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无人岛屿颈 发表于 2020-10-16 14:57:30 | 显示全部楼层
放开限购,一切让市场决定,不出三年,一地鸡毛
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海田1 发表于 2020-10-16 14:57:44 | 显示全部楼层
哪个城市不是楼房空空没人住
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六月清晨搅 发表于 2020-10-16 14:58:31 | 显示全部楼层
涨到一个亿吧
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音乐之家1 发表于 2020-10-16 14:58:55 | 显示全部楼层
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Aim_yuan 发表于 2020-10-16 14:59:15 | 显示全部楼层
严管土地!
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音乐之家1 发表于 2020-10-16 14:59:46 | 显示全部楼层
11111
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