请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

这个楼市大利好,1月1日落地?

[复制链接]
123456835 发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
文 | 白羊

处于对期房烂尾、交房质量的担忧,及一手房限购的无奈,越来越多的人倾向于购买二手房。

但由于卖家很少能红本在手(需要还完贷款或全款),按现有制度,交易过程中就需要涉及“赎楼”这一操作,然而因“赎楼”过程相对复杂且存在“看不见的坑”,反而使得一些二手房买家望而却步。

不过这种情况或将在2021年1月1日新《民法典》实行后得到改善。

《民法典》第四百零六条指出:

抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。

抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

《物权法》第一百九十一条:

抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

显然,在抵押资产的转让上(典型如二手房交易),较于物权法,《民法典》做出了不同的规定,抵押财产转让由不能带抵押转变为可带抵押转让,也就意味着在涉及到银行贷款未还完或其他原因处于抵押状态的二手房,业主不需要先“赎楼”就可以进行交易过户,如是将大大降低二手房交易成本、促进二手房市场的流通。

这个楼市大利好,1月1日落地?-1.jpg



对二手房市场来说,是一个不折不扣的政策大利好。

为什么说二手房不“赎楼”交易是一个好事呢?

按照《物权法》规定,必须还清房贷,注销抵押,才能办理过户登记。这时就需要卖家先向银行“赎楼”,支付一笔不菲的赎楼费,但赎楼的钱哪里来呢,大部分还是从买家身上出。

操作一般有两种,一种是担保赎楼,即由担保公司(中介机构一般都有自己的担保公司或者合作机构)做担保,然后用银行的钱赎楼。

不过,这会产生担保费,也会产生短期利息,而且要排队等放赎楼款,时间不确定性较大。时间拖得越久,费用和利息也就越多;

二是现金赎楼,是担保公司直接拿现金赎楼。虽没有担保费,但是利息相对较高。

此外,无论哪一种方式都还会涉及到罚息。

这些成本基本最后都会转嫁到买家头上。

除了成本增加外,买家还要承担违约等不确定性风险:如从谈妥到赎楼操作,最后过户,涉及时间长着几个月,卖家很容易因新情况而违约;再如替原业主赎完楼以后,在过户前原业主的房子有可能会被别人查封,最后导致买家鸡飞蛋打。

现实中,这些情况并不少见。

所以,二手房不“赎楼”交易绝对是个好事,降低了买卖成本(第一避免了赎楼费,第二享受了之前的贷款利率、房屋贷款年限等优势),也避免了夜长梦多。

尤其是利好离婚过户、继承人过户等情况。

比如一家户主意外死亡,继承人一般是不急于办理更名过户的,按原有规定过户前需要进行“赎楼”这一操作,而一旦“赎楼”就意味着可能无法再按照原有抵押贷款合同的优惠利率和贷款年限条件还银行贷款。因为房子还款期限变短,此时只能做经营贷等短期的抵押贷,不能再享受之前按揭贷款的优惠利率政策。

不过,这一利好明年初能否得到贯彻实施、或者说能否对二手房市场交易起到“助推”作用,关键还要看银行的操作流程设计:一是不能太繁琐复杂,二是对实操中可能存在的漏洞,前提打补丁,免除买家后顾之忧。

如情况一:卖家买房时的房产价值和买家买房时的房产价值,是存在巨大剪刀差的,若新政下用原业主的银行贷款额度,买家不赎楼过户需要付更多现金。如10年前买的房子价值100万,三成首付后银行贷款70万。

如今这套房子价值700万,如果是不赎楼过户,相当于只在银行贷款不到70万,首付630多万。对于买家来讲,相当于全款买房了。买家肯定是不干的。

情况二:因为银行按揭贷款的更名在不赎楼过户后,若原业主欠钱断供怎么办?此时银行是有权拍卖该处房产的。

等等,还有很多种可能的情况。这些都需要银行提前考虑到,并给出应对措施。若这些情况没有保障,即便“不赎楼过户”好处多多,怕也没多少买家愿意冒险。

至于这一利好政策,最终能对二手房市场产生多大刺激,就看两三个月后,银行交的答卷了(流程细则)。




上一篇:70%房企急欲降价,楼市“甩卖潮”即将来临?该不该买房明确了
下一篇:北京楼市再现回暖信号,有人欢喜有人愁
回复

使用道具 举报

全部回复0 显示全部楼层

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册  

本版积分规则

楼主

联系客服 关注微信 下载APP 返回顶部 返回列表