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这个城市,对开发商下狠手了

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462710480 发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
文 | 白羊

下半年以来,多地楼市刮起了逆风。

目前已有杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、长春、海口、成都、银川、徐州、绍兴等27个城市收紧了楼市调控政策。

其中更有不少城市更是按捺不住,很快就选择了二次出手。

银川

10月16日,公众号“银川发布”披露,银川市住房和城乡建设局发布了《银川市新建商品房预售资金监管办法(试行)》,目的是为了加强银川市新建商品房预售资金的监督管理,确保预售资金用于商品房项目工程建设,防止项目烂尾。

对于预售资金的缴存和管理,《办法》提出,一个预售项目只允许设立一个监管账户。房地产开发企业应当在项目销售区域内显著位置公示监管账户,在商品房买卖合同中注明监管账户等信息,协助购房人将房价款直接存入项目监管账户,不得直接收取任何性质的房价款。

早在9月8日时,银川也已经收紧过一次调控,提出须将拟销售房源的“一房一价”备案,经核准通过后,方可销售;对于当地9月前开盘的项目,短期内拟销售均价不得高于8月份;同时对约30个在售楼盘进行了全面检查,共下发了13份整改通知书,严查捂盘惜售,违规收取认筹金等行为。

无锡

昨日,无锡市住房公积金管理中心发布《关于调整第二套住房公积金个人住房贷款利率的通知》,其中规定,职工家庭第二套自住住房公积金贷款利率,按照同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍执行,即二套房公积金贷款利率上浮10%。

目的在于通过提高二套房利率加大购房成本,抑制炒房。

加上去年9月上调公积金贷款首付比例的操作,至此,无锡公积金贷款调控从首付比例到额度,再到利率等方面规定已基本补齐。

早在8月30日时,无锡已经收紧过一次调控,当时出台了《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,提出了5条针对性措施,包括加强土地市场管控、支持居民合理自住需求、坚决遏制投机炒房、整顿规范房地产市场秩序、加强房地产市场监测分析。

此外,还调整差别化住房信贷政策,对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的,最低首付比例调整为不低于60%,此前是40%。对无房无贷的首次购房家庭,继续执行贷款首付比例最低30%的政策。

其实,细看这两个城市的调控是很有意思的。

对于“为什么这两个城市这么快就二次出手”问题并不难回答,因为这两个城市确实很热。

无锡“830新政”出台之前,无锡房价已经连续18个月上涨。同时,根据国家统计局发布的新建商品住宅销售价格指数,无锡2020年8月同比增长10%。考虑到当下的经济情况,这个幅度并不低。另一方面,无锡市场的6个月移动供需比,从2020年3月的1.18降至8月的0.76,为近3年来最低。也由此可见其市场之热。

二次出手之所以拿公积金开刀(虽然杀伤力有限),还是有一定针对性的,从成交结构看2020年无锡限购区域均价2万元以上的改善楼盘销售火热,对应客户为购买二套乃至三套的改善型客户,因而,本次公积金贷款政策的调整也是针对改善市场销售较热的定向调控。

银川的楼市热度就更不必多说了。

国家统计局数据显示,7月份,70个大中城市中,银川新房价格环比涨幅排名全国第一,环比涨幅2%,这也是银川连续三个月(5月、6月、7月)新房价格环比涨幅全国排名第一;同比来看,银川新房价格涨幅也已连续两个月全国排名第一。

银川也是唯二两个,两次被中央约谈的城市,而就在第二次参会期间银川更是一条之内拍出了两个地王。

虽然这两次升级调控,无锡、银川都没有动用限购限售类(无锡之前调控中已有此类措施)的“一刀斩”大招,但较于无锡,银川两次的调控力度明显要弱很多。

无锡主要是围绕需求侧(提高购房者成本),而银川主要是围绕供给侧(提高开发商成本)。主要还是与两个城市的基本面有关。

作为长三角的核心性城市之一、经济实力(已过万亿)仅次于省内的苏州、南京,无锡的基本面是绝对没问题的,开发商能看到这一点,购房者尤其是投资客也能看到这一点,今年以来限购区域的楼市爆发也充分说明了这一点。

这种情况下,无锡要是调控尽快见效,就只能从需求侧入手,继续抬高购房者成本,而且不用担心用力过度的问题。

而银川的基本面显然没法和无锡比。虽然银川是宁夏的省会城市,但银川绝对实力(GDP还不到2000亿)只能算是一个弱三线。其楼市火热的主要原因在于其在宁夏的超然地位。

由下图可见,虽然银川GDP绝对值不高,但仍然占到宁夏的一半,GDP首位度位居国内省会城市之首。在综合了GDP、资金总量、固定资产投资、房地产开发投资占比四大指标评价出来“首位度”指标上仍然高居第一。

这个城市,对开发商下狠手了-1.jpg



这就意味着,银川对宁夏全域有着强大的吸虹效应。换言之,银川楼市的火热是全宁夏人给买起来的。而银川楼市的不设防(没有任何限购或购买门槛,不管有没有银川户籍或社保都可以买),犹如给银川楼市开了一个鼓风机。

这个时候就很微妙了,若银川官方出手过重(直接打压需求侧),那么银川楼市将由盛夏转入凛冬,这将是当地楼市所不能承受之重,届时官方又将面临着救市的压力。

所以,我们看到很有意思的一幕,虽然银川被约谈两次,官方也出了调控,但这个调控力度明显要弱很多,更像是一种表态。

当然这不是说银川现有调控不好,只是说在传导链上要慢一些、长一些,而且考虑到当地楼市的脆弱性,只能把板子打在开发商身上。

比如备案价不能超过之前备案价,这确实能把价格降下来,而打击捂盘惜售又能增加供给,如是就可以做到量增价稳。

银川关于新建商品房预售资金监管的新政,又将进一步加大开发商的资金压力。这个板子打的还是挺疼的,它大大限制了房企对预售资金的挪用,以往房企通过一个项目的资金流补贴另一个项目,或者暗中掏空项目预售资金的操作将不再行得通。这个时候房企要想把项目玩得转,唯有降价跑量,或者老老实实的搞开发。

更重要的是,有效地防止了烂尾楼,也是对购房者的一种保护。




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我心如烟卸 发表于 7 天前 | 显示全部楼层
贵州贫困闻名全世界,可是,全省GDP有1.6万亿,省会贵阳更是达4000多亿,比银川多一倍多。
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123456865 发表于 7 天前 | 显示全部楼层
是时候收割了!!!
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银Ill房价大涨就是找死,。
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