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警惕!北京这个区预定2021年楼市第4大“红海”

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123456823 发表于 6 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
这几年伟哥吐槽过几个区域,2018年的北七家,2019年的青龙湖,2020年写过大亦庄。今天开始预定北京楼市历史上的第四大黑洞——顺义,2021年将非常悲催。



2018年北京楼市最典型之“北七家”肉搏战

北京楼市“青龙湖”惨案︱张大伟

你想不想坐在“青龙湖”的房顶一直哭?︱张大伟

亦庄楼市拉响强警报!2020年最惨“肉搏战”开始了……

前三个区域都是当年全市场最难的区域,当然如果这3个排序的话,伟哥还是认为,最苦逼的还是“青龙湖”!毕竟北七家和亦庄都还有产业基础,规划利好支撑,还能等未来。青龙湖没有未来。今天接着聊聊当下可能还没太大感觉,但2021年会非常苦逼的“顺义”!

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1:顺义成为全市场供应第二大户!
亦庄是2020年太难了!那么2021年就等着看顺义吧。

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从2020年市场成交数据可以看到,顺义已经成为全市供应第二大户,仅次于包括亦庄的大兴区,而且从库存看,也是唯二的库存超过万套区域。


以2020年数据为例,全顺义供应新建住宅4972套,实际成交2634套,可以说是全市场库存积压最严重区域。


一共2600套成交也非常分散,网红热盘金茂国际社区一个项目就了30%,其他几十个项目大部分都只有2位数成交。

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2:未来潜在供应,特别是2021年,将是北京第一

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从2020年入市的住宅土地供应量看,顺义全北京第一,年内已经入市住宅土地73万平米,大约相当于6000套住宅。

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最近三年入市了20宗住宅地块,合计建筑面积高达210万平米,大约相当于供应2万套住宅,叠加市场库存,基本如果政策没有明显波动,2021年将面临2-3万套潜在供应的压力,也就是去化周期又妥妥的一个10年!



第三:为什么顺义会成为市场黑洞

顺义区位于北京的东北方向,北邻怀柔区、密云区,东界平谷区,南与通州区、河北省三河市接壤,西与昌平区、朝阳区隔温榆河为界。顺义新城近年来发展迅速,是北京重点发展的三个新城之一。

顺义到目前为止只有一条轨道交通:地铁15号线西起清华东站,东至俸伯站,全长40.8km,设20个站、1个车辆段和1个停车场,连接望京地区和顺义核心区,同时作为横向干线贯穿北京北部。

过去热点的首都机场板块,最近几年也有被大兴机场分流的趋势。

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顺义楼市因其别墅而出名,沿潮白河和温榆河坐落着北京两大老牌别墅区,其形成主要得益于临近首都机场和使馆区,且生态环境优美,自然气候宜居。顺义主要分为三大板块:

1、天竺后沙峪别墅板块

温榆河畔北京传统中央别墅区是后沙峪板块的核心,这里占据首都机场、涉外商务使馆区的优势,地势平坦,又有两河流过,自然环境优越,交通状况较好。

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2、顺义主城区板块 顺义老城区是指顺义大范围发展之前的核心城市部分,大概范围一般来说就是西到卧龙环岛,东到东大桥,南到石园,北到双兴这个部分。顺义老城区多以本地原著居民居多,再加上部分外来人员。


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3、顺义新城板块包括马坡牛栏山组团

第四:顺义的未来问题

简单的总结一下,顺义的基本面并不差,但缺乏地铁的规划,目前15号线周围的住宅供应很少,反而是非地铁物业扎堆。

部分区域地块供应集中,同一天卖出多宗地块带来的结果是竞争白热化,所以综合看,2021年,全北京市场竞争最激烈的区域很大概率将在是顺义,这也提醒了在售的项目们,抓紧时间,避免未来竞争白热化。




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