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房价力压苏州、东莞,这个地级市凭什么?

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文 | 白羊
日前,易居房地产研究院发布的一份报告显示,根据国家统计局公布数据进行测算,今年三季度,全国新建商品住宅单月成交均价均位于1万元以上的水平,分别为每平方米10113元、10263元、10540元和10191元。
这意味着,国内房价正在全面迈入万元时代。
之后,第一财经记者梳理了40个单价过万元大关的地级市(注意是地级市)。
这份榜单有情理之中的地方,比如40个城市中,有37个来自东部地区,只有3个来自中西部(云南大理、安徽芜湖、河南洛阳)。即便是位于中西部的芜湖、洛阳也基本都是经济强市,大理则是全国首屈一指的旅游城市。基本符合经济基础决定上层房价。
但也有出乎意料的地方,高居榜单第二位的居然是经济实力和全国名气都并不怎么高(相对排在它身后的其他城市而言)的珠海。
见下图,珠海以2.36万元/㎡的房价力压苏州,仅次于三亚。
而在大湾区内深圳、广州已不必多说,经济实力和人口规模都远超珠海的东莞、佛山均价则为2万元/㎡、1.35万元/㎡,大大低于珠海。

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另据易居研究院公布的《2020上半年中国百城房价报告》显示,上半年内地100城房价涨幅排行榜中,珠海以31%的涨幅位居全国第一名。

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《新京报》报道发布的1-8月《全国百城房价报告》则显示,珠海以24%的涨幅全国排名第三。

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那么,珠海房价凭什么这么牛掰呢?
要知道,珠海2019年的GDP为3436亿,在大湾区9城中仅排第六;人口仅200万多,在大湾区9城中倒数第一。
单看粗线条的数据着实会让那些对珠海了解不深的人产生困惑,不过困惑并不难解释,珠海总量实力虽不彰,然珠海的相对实力、地缘和气候优势及近年来发展增速,都能为其高房价提供佐证。
其一,总量不高、人均奇高,如人均GDP高过北上广,比肩中国台湾。
珠海的GDP总量虽然全国排名中一般,也仅有东莞、佛山的三分之一左右,但因其人口规模(分母)较小,使得其人均GDP出奇的高。
2019年珠海人均GDP达25400美元,超越北上广,与中国台湾旗鼓相当。一般来说人均GDP2万美元是国际公认的发达经济体门槛。
换言之,珠海是我国少数几个能称得上“发达经济体”的地区。
其二,虽然大湾区绝对实力排名靠后,但发展增速却是傲视群雄。
过去十年,珠海GDP增长率为230.8%,超过深圳,高居湾区第一。

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在衡量购买力、投资力、城市经济运作动力的重要指标——资金总量(金融机构本外币存款余额),珠海依然遥遥领先其他兄弟城市。
过去十年,珠海的资金总量增长率为329.8%位列湾区第二名,仅次于深圳,远超广州、佛山和东莞。

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而其常住人口的增长也开始发力,在2019年常住人口增幅排名中,珠海以7.0%高居全省之首,领先佛山、深圳、广州和中山。

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总之,珠海是一个短小精悍、高速狂奔的城市,而这些有必然会反映到房价上。
其三,坐拥让其他城市羡慕妒忌恨的地缘优势。
就像深圳受益于与香港的地缘优势,紧邻澳门的珠海也吃到了大量的地缘红利。
一是台面下的红利,因澳门是享誉全球的赌城,也间接使得大量“灰钱”在珠海汇集,而这也会在某种程度上,影响当地房价。
二是台面上的红利,又可分为两点。
1)近年来香港和澳门的地位正在发生微妙变化,与澳门相接壤的珠海正受到国家高度重视,随着粤港澳大湾区及横琴自贸区(号称特区中的特区,珠澳两地共同开发)的问世,珠海将会汇集更多资源,发展也将更上一层楼。
2)随着深珠通道、深中通道的规划建设,又让珠海成为深圳西部的延伸,吸收外溢的深圳产业、资金和人才。
官方层面已在积极探索珠深合作区,如2020年的珠海政府工作报告就明确表示,今年珠海将推动建设珠江口西岸高端产业聚集发展区,谋划建设深珠合作示范区。
如今横琴、唐家(深珠通道出口口,也是珠深合作区的主要区域)两个片区的房价也恰是珠海房价的两座高峰,如横琴房价已达到5万/㎡大关,唐家房价也是直逼珠海中心城区。

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其四,和三亚、厦门一样,得益于气候优势和环境资源独特,珠海也是有名的旅游型城市,宜居因素十分突出。
有榜单显示,珠海宜居竞争力全国排名第一、空气质量全国排名第一、城市环境满意度排名全国第三。众所周知,旅游型城市房价一般都不便宜,如上述的三亚、厦门、大理等。
叠加了气候、地缘、经济等优势珠海,对全国买家的吸引力更是有过之而无不及。
贝壳研究院数据显示,2020年上半年,珠海购房客群中,高达55.5%来自外省,即便是44.5%广东省内购房者中,大部分也是非珠海人口。
而在贝壳发布的购房动能最强100个城市中,珠海以第22的排名,再次力压东莞、佛山,位居大湾区第三。

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综上所述,就像深圳、三亚等城市一样,珠海也是全国人民的珠海。在旺盛购买力的支撑下,珠海房价的高高在上也就不难理解了。




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飘渺九月 发表于 前天 00:09 | 显示全部楼层
因为离澳门最近
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Aim_yuan 发表于 前天 00:10 | 显示全部楼层
横琴5万多/平米
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永远就三年疗 发表于 前天 00:11 | 显示全部楼层
這個百分比裡面鋼筋水泥磚頭占了多少,瞭解的人會很明白的。
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今早我梦醒了坎 发表于 前天 00:11 | 显示全部楼层
泉州你确认过1.3万在哪里?
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啤酒瓶空了缓 发表于 前天 00:12 | 显示全部楼层
房价高了又有什么好吹的,只说明生活成本高,不宜居罢了
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飘渺九月 发表于 前天 00:12 | 显示全部楼层
珠海高是有条件支撑的,最苦丽水人什么都没有18000,前几天新开盘32000
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123456879 发表于 前天 00:13 | 显示全部楼层
分析得不错。
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