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明年房子将迎来“首个降价潮”?银行行长预测:房子开始成为负担

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快乐人L 发表于 2020-12-16 15:23:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
国人为何独对投资房地产情有独钟?背后的原因我们总结过很多次了:其一、受“无房羞耻感”、“有房才有家”等传统思想影响;其二、不买房很多事情办不成。因为在中国房子不单单是遮风挡雨的居住场所,更附加了学区、医疗、户籍、养老等重要资源;其三、过去一二十年,中国房价几乎是“一路上涨”,买房更是几乎和“躺赚”画上了等号。事实上,过去这些年,有房族和无房族之间的财富差距已经形成了巨大的鸿沟。无数过来人用亲身经历告诉大家,有钱就买房准不会错。

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不过,随着楼市调控进一步深入,房产的收益效应正在大打折扣。尤其是2018-2019年,全国各大热点城市打击投资炒作更是进入最严厉时期。这种背景下,房产的“造富”能力锐减,别说买房获利,有人甚至已经开始亏钱。独立经济学家马光远直言,未来投资买房亏钱或成常态,不要把过去靠运气赚的钱,这几年靠本事给亏没了。
此外,还有专家更直言不讳预测道,明年房子将迎“首个贬值潮”,房地产的走向或超出常人想象。对于专家的话,我们不可不重视。一方面,结果真若如此,继续盲目买房,只会自找苦吃。尤其是抱有孤注一掷想法的发烧级炒房投资客,操作不当很可能付出惨痛代价;另一方面,3个信号确实给专家的预测,提供了理论依据:

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第一个信号:“3根红线”新禁令下,开发商或不得不降价销售
过去4年,楼市调控始终紧绷不松。然而就在很多投资客、开发商豪赌调控会在今年松绑的时候,现实却给了很多人沉重一击:调控不仅未放松,国家还发布了新的房地产企业融资新禁令(3根红线):剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍。
内行分析认为,在“3根红线”新禁令下,开发商深受回款、融资、还债三座大山的压力,要想活下去,或不得不降价销售。尤其是三四线城市,当前已经进入到需求乏力阶段,很多郊区的新盘去化速度极慢,这些项目要想回款,剩下的办法貌似只有降价了。对于开发商而言,这些城市早就获利颇丰,当前时期最紧迫的事就是快速变现回款,所以即使房价下跌20%-30%,他们也是可以接受的。
事实上,过去这两三个月,全国各地都下起了一场开发商“打折促销雨”,而且人尽皆知的是,已有房企直接降价30%以上卖房。值得一提的是,明年才是“3根红线”真正发挥功效的时候,也就是说,今年的降价卖房仅仅只是开始,明年“首个降价潮”或许随时都会到来。对于习惯了买房就升值的人来说,明年才是命运转折的开始。

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第二个信号:人口结构改变,明年起,每年锐减100万购房主力群体
最近一段时间,著名经济学家任泽平、马光远等都建言“放开三胎”,原因是他们察觉到了我国人口结构的改变,人口红利在逐渐消失。而且这一建言,也得到了国家的回应:我国人口发展进入关键转折期。要引导生育水平提升并稳定在适度区间,增加劳动力供给。
过去几年,有不少机构都在预测,我国将很快(2022年)进入深度老龄化阶段,即65岁以上人口达到12.6%。不仅如此,根据世界银行的数据,2019年我国总和生育率已经不到1.5,创出了历史新低。这个指标过低,其实就代表女性生育意愿的下降。综合来看,对于控制我国的人口规模非常不利。
此外,有专业人士通过目前的年龄结构测算的未来购房人数得出,从明年开始,我国每年将锐减100万购房主力群体,以中小城市为主。未来10年,总计会有近千万购房群体消失。这些购房主力的减少,明年对房地产市场的影响将是非常大的。尤其是中小城市,伴随着购房需求大幅减少,开发商、投资客卖房套现的难度将大大增加,降价或成为他们唯一的选择。

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第三个信号:房地产将步入“供大于求”局面,房价下跌趋势已定
真正决定房价涨跌的核心因素是什么?答案是供求。事实上,根据易居研究院公布的资料显示,从明年起我国新房市场整体将进入“供大于求”的局面。
这个结论得出基于两点:其一、从竣工面积看,今年仍旧保持年均20亿平米左右的供应量,整体来说,供求已经接近平衡临界点;其二、调控紧绷不松,“三稳”中的“稳预期”效果非常理想。叠加国人买房一直以来都有很强的“买涨不买跌”思维,今年很多地方房价已经在下跌,开发商也在试探性打折促销,这就加强了购房者“明年会有更大幅度降价”的心理预期,这种预期一旦产生,大家购房就不会积极,对应的就是购房需求的大幅降低。这会加速房地产步入“供大于求”局面。一旦明年这个局面形成,房价下跌就是铁定的事实了。 这也是明年房子迎来“首个降价潮”的最重要潜在因素。
当不少人还在加杠杆冲进楼市的时候,先知先觉的聪明人正在从楼市里鱼贯而出。李嘉诚、王健林、潘石屹等地产商,在积极降负债、甩卖项目,聪明的投资客更是打折也要套现,今年5-7月份,全国二三十个重点一二线城市出现罕见的“抛售潮”就是最好的体现。

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因此,有银行行长就直言预测,楼市精准调控之下,房子已经开始成为负担。理由很简单,过去房价不断上涨的预期已经彻底不再了,买房更不可能再像过去那样躺着就获利了。对此,经济学家李迅雷算了一笔账:未来买房想要赚钱,房价年涨幅不得低于7%。这是对照各个级别城市房产租金收入、持有成本、折旧成本等计算得出的结论。打个比方,一套房子,明明市场价上涨了5%,但实际上买房人是不赚钱的,还亏了2%。
基于这个算法,再来理解银行行长的话,其实就是,未来如果一直都延续这种趋势,那么房子就开始成为负担了。这同时验证了马光远的说法,买房亏钱或成常态。而甩掉负担、止亏的最好方式,就是尽早卖掉。




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我心如烟卸 发表于 2020-12-16 15:23:49 | 显示全部楼层
郑州很多楼盘都有降价,绿地城,华侨城,碧桂园西湖,风和朗庭,金水世纪城等,包括北区有一个双学区房,一平方降了将近2千。
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我心如烟卸 发表于 2020-12-16 15:24:13 | 显示全部楼层
大部分国人努力奋斗一辈子就为了[流泪]房子,想想不觉得可笑可悲?[流泪]
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白刃玄衣及 发表于 2020-12-16 15:24:53 | 显示全部楼层
工薪阶层要还几十年房贷想想都可怕
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啤酒瓶空了缓 发表于 2020-12-16 15:25:12 | 显示全部楼层
年年都是这样说房子会降,哪里的房子都没有真的降价,好的城市及好的地段的房子永远都是最好的价钱了
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我的苦恼冉 发表于 2020-12-16 15:25:36 | 显示全部楼层
还早,继续,往后瞧,房子就是银行,银行就是房子!除非非常手段!
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我爱霍启刚掖 发表于 2020-12-16 15:25:45 | 显示全部楼层
大家都买看他还降价不,买就√了
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我爱霍启刚掖 发表于 2020-12-16 15:26:24 | 显示全部楼层
今年就是负担了
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惜颜705 发表于 2020-12-16 15:26:37 | 显示全部楼层
哈哈,明年房价逆势上涨才正常的
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永远就三年疗 发表于 2020-12-16 15:27:07 | 显示全部楼层
房地产的专家大多不接地气
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