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明年开始,有3种房子还是别买了,国家“新禁令下”买卖都变难了

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计划你大爷计j 发表于 2020-2-17 21:01:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
3类房子“别再买”了,“新禁令下”转手困难!内行:真该早知道。

如果你是一位有心人,并且非常关注我国的房地产发展动态,会发现一个有趣的现象,在10年前,我国各大城市别墅很多,特别是在那些发展稍微好一点、快一点的城市,别墅最广泛,例如北京、上海、深圳、南京、广东等城市,到处可以见到别墅项目,别墅占地面积广、容积率非常小,家家户户带着小院子,但是售价特别贵,腰包不够鼓的话不用想着去买。

别墅的最大特点是不容易出售,但是住起来却非常舒服。不过最近几年里,各大城市新的别墅小区(或者低矮的洋房小区)几乎看不到。为什么会出现这种反差呢?很多人疑惑不解,难到不受市场欢迎所以开发商不愿意建造了?其实不然,最近几年低矮的高端享受型(别墅、洋房等)小区逐渐淡出,是城市化快速推进的原因。
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众所周知,我国是一个地少人多的国家,虽然有960万平方公里的广袤面积,但是除去高原山地这些之后,剩下的可利用城市化的土地面积其实很少,再加上农耕用地和城市其他用地之后,实际上能用于建造住宅的土地面积就更小了。在几十年前,城市化水平相对低,城市人口尚且没有现在这么多,所以别墅等粗放型的住宅用地尚且被允许,但是随着城市化水平越来越高(2018年底已经接近60%,距离发达国家的70%还有很长路要走),如果继续这样用地,那么城市用地就会越来越紧张,所以别墅受到限制。明年开始,有3种房子还是别买了,国家“新禁令下”买卖都变难了

第一类房:别墅和洋房等。

为啥大家喜欢别墅呢?主要是这种房子容积率特别小、公摊面积也非常小,一套别墅可能占地面积达到了200-400平米,并且属于独栋户型,乍一看起来与农村的自建独栋小洋房几乎没有什么区别,城市的高楼大厦与农村的独栋小洋房最明显的区别就是容积率问题,居住在高楼大厦里,今天这里有装修、明天另一户有问题,吵吵闹闹、特别是如果家里有小孩上学的,如果受到邻居的打扰就显得很不能忍受。
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别墅就在这个时候应运而生,虽然房价很贵(单价相对较低,但是由于房屋面积大,所以总房价很高),能让人在大城市里可以享受到农村般的宁静生活,不少人就算是咬咬牙也愿意买一套别墅居住,在以往的时候,别墅位于城市郊区,但随着城市扩容,别墅自然融入了市中心。

不过,随着我国城市化的快速推进,城市可用于建房的面积减少,所以我们见到很多城市在大战到一定阶段之后,都会扩围,撤县划区、吞并周围的小县城成为了独具特色的城市发展模式,在这种情况下,别墅用地自然供应减少。前不久,住建部就发出相关通知,要对每个城市从2003年以来的别墅项目做出梳理,并且清查违建别墅情况,还要求停止对别墅的项目审批。
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这就是我们最近经常听到的“禁墅令”,在国家的这项要求下,清查了很多违建别墅的项目,在很多大城市,也相继出台了类似的通知和要求,例如福建、云南、黑龙江等住建管理部门作出要求,迅速收集目前正在林地、草原、湿地等场合建造别墅的情况,包括私人庄园等类型,暂时停止了别墅项目的审批。所以,明年起,建议不要再买别墅这种房子了,国家“禁令”下买后难卖掉。

第二类:身份不明的小产权房。

人民日报曾在《国家明令禁止“小产权房”为何屡禁不止》一文中表示,小产权房一直是国家有关部门明令禁止出售给城市人的,但是为啥一直屡禁不止呢?尤其是在大城市周边,小产权房用去了大量的土地,这种房子的无序开发,很容易导致市场的无序发展,人们的利益得不到保障,所以这种情况应该得到纠正和扭转。

所谓的小产权房是指建造在集体用地上的房子,要么是村里建造的房子,要么是人们自己的宅基地上建造的房子,之所以这种房子不被允许出售给城市人,主要原因在于小产权房的土地出让没有经过合法的备案审查机制,土地出让和房屋出售过程中并没有合法的流程审查,所以房子存在很多问题。
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小产权房一般具有几大特点,分别是:土地使用过程没有国家的公开出让,自行拿地使用,过程不合规;房屋建造没有合法有效的公证和备案环节,所以房屋质量没有任何监督,存在质量隐患等问题;房屋出售过程也没有备案审核,属于房东和购房者自行确定,手续没有保障;因为这种房子最终交易无法达成出现问题的很多,购房者利益难以保障。


小产权房的交易(非本集体交易)过程不被法律保护,由于没有产权证,所以就算是拆迁也难以获得补偿,不过由于房价低廉故而受到很多人青睐,但是指闻君依然是不建议买这种房子的,交易不受保护,随着人们对不动产权认可度越来越高,小产权房正在被边缘化,难以卖掉这是事实情况。

第三类:学区房,新政策让其地位弱化。

学区房地位越来越弱化,这一点相信很多人都知道,特别是国家房住不炒下租购同权的提出和租房入学的新政策来袭,让这一点更加成真。在过去,学区房是一种非常特殊的房地产类型,似乎并不受到楼市涨跌规律的影响,只要这里有优质学区,那么这房子增值速度就算是妥妥的了,不管市场上房价上涨还是下跌,都不会影响学区房的蹭蹭升值空间。
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随着国家房地产调控和各项制度的规范,学区房也越来越不占优势了,在很多城市试点推出了租购同权的机制,国家2019年提出,要在2019年底将所有义务教育学校需要达到办学要求,并且公办学校普遍向随迁子女开放。在今后不仅仅是买房可以上学,就连租房都可以上学了,国家这项福利政策将会惠及更多的城市漂泊的无房人群。

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