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重磅:房贷降息5个基点

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当当当当裤裆坦 发表于 2020-5-19 18:50:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
最近房地产最关心的事都和央行有关:

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央行的报告称,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这已经不是第一次了,最近包括财政部、央行都在重申这句话。其实很容易理解。房地产的确不可能再允许炒作。但稳定房地产政策的措施也肯定会频繁出现。

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昨天又很多朋友留言说房地产肯定会大幅下调。伟哥的回答是看2月20日的5年期LPR,如果不降还是4.8,那么代表了房地产真是要完蛋了。

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结果,央行选择了全面降息,也就是说,说的并非很多人理解的情况。那么影响如何:简单的看看,

当然因为非对称降息,5年期只降低了5个点,证明了,别指望大规模救市。但降息了,证明了金融政策取向是稳楼市,刺激实体经济。

首先:不论存量贷款还是新增贷款,都有望享受降息的利好

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因为全国利率执行各不一样,所以按照基准计算,5个点的房贷利率变化简单的所就是,贷款100万30年期,月供减少30元左右,大约30年内整体利息少支出10864元。

其次:这只是开始,从趋势看,降息还将持续

央行公布的去年12月金融机构贷款加权平均利率,较9月下降18bp至5.44%。其中一般贷款利率下行幅度较大,环比下降22bp至5.74%;票据利率环比下降7bp至3.26%,个人住房贷款利率环比上升7bp至5.62%。2019年末金融机构超储率为2.4%,与上年末持平。

央行指出,2019年MLF和逆回购操作中标利率分别下行5个基点,货币市场利率中枢也有所下行。在解释2月初的降息操作时,也提到流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行,并将进一步推动贷款市场利率下行,有利于降低资金成本,支持实体经济。

在经济下行压力之下,货币政策仍会趋于宽松,中国的降息周期会继续。

第三:全国性的房地产稳市政策集中在“救企”

在历史上2月份惯例是政策少的月份,因为春节等影响。但在2020年因为疫情影响,全国房地产政策井喷。不完全统计,2020年2月份全国已经有超过40城市发布了多次房地产政策。大部分都有关疫情下的房地产市场调控。

40多城市发布的房地产政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策,还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴,但只要个别三四线城市。

已有至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10几个城出台土地新政应对疫情,部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。

多地发布房地产政策,的确一定程度上缓解了房地产企业的资金压力,特别是减缓土地出让金交付,对于很多之前拿地企业有很大作用。

另外,预售资金的监管政策放开,对于企业资金压力缓解也有很大作用。

包括苏州等城市,针对之前土地要求现房销售等政策修改,有利于缓解过去2年拿地企业资金链。加快企业供应房源入市。

但目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响,对于房地产企业来说,最大的问题还是资金压力,特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复,房企到3月份将面临普遍性的资金压力。

目前全国各地售楼处基本关闭,而工地也都停工,这种情况下,现有的房地产政策肯定已经不合时宜。对于全国市场来说,应该在房住不炒的基础上,放开刚需和改善购房。

短期看,目前的房地产政策对房地产资金链的缓解影响不大,应该有更多城市出台更多的稳定经济、稳定房地产措施。

第四:虽然降息不是为了刺激房地产,但肯定有稳定房地产的作用

LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市,所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。

因为一般5年以上贷款大部分是房贷,所以本次降息出现5年期降低,对于房贷影响巨大。因为LPR的报价是月度,后续继续降息可以期待。

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但全社会的资金成本降低下,房贷利率上行的可能性就不存在了,而且针对优质区域、优质贷款者,不排除后续房贷利率的继续轻微下调。

不同城市之间,房贷的利率差距巨大:

全国房贷利率执行严重不均衡,从不同城市看,上海不论是不是恢复之前,依然首套房贷款有一定折扣,从银行成本角度看,上海能够执行基准优惠,而其他城市基准上浮,与房地产调控无关。每贷款100万,上海的购房者30年周期内,比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

lpr降息,对房贷客户有降低购房成本的作用

整体看,全社会贷款成本都有有所降低,这种情况下,房地产相对贷款成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流。整体看,房地产市场遇到了历史性困难,这种情况下,仅仅降息对房地产市场的影响不大。降息的作用要低于没有疫情下的市场。

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后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。从房住不炒看,针对首套房利率有所降低符合调控的方向。




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