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部分取消“现房销售”,苏州告诉我们,现在或许是最好买房时机

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刘冠华 发表于 2020-5-19 22:34:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
2月19天上午10点,苏州推出了新的土拍规则。

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说实话,大家有点懵,我也有点懵,特别文件中的第四项非常绕。

要读懂第四条,你得先了解一下苏州的土地拍卖政策。2019年苏州楼市有所抬头,在2019年5月11日,苏州发文调整了土地拍卖规则,应该说对稳定楼市是有作用的,此后拍卖的土地价格明显比之前要降低了。

当时的文件内容,我找出来了,截图如下:

部分取消“现房销售”,苏州告诉我们,现在或许是最好买房时机-2.jpg



上述文件的第一条,对照2月19号发布的文件第四条,你大概就明白做了哪些调整了。

如果你还不太明白,那么容我在这里做一些小小的解读。

简单说,此前苏州将土地价格分为三种,分别是市场指导价、现房销售价(市场指导价上浮5%-10%),一次报价有效区间(市场指导价上浮10%-25%)。

举个例子,如果将土地市场指导价定为10亿元。

第一种情况,只要最终成交价格不高于10.5亿元,房企拿地后需要等楼盘封顶后可以申请预售,这就是普通的拿地和预售。

第二种情况,如果最终土地成交价为10.5亿元-11亿元(不含)之间,那么拿地的房企需要等楼盘竣工后才能开售,这就是所谓的“现房销售”。

第三种情况,如果最终土地成交价格在11亿元-12.5亿元(不含)之间,要抽签决定土地归属哪家房企。比如说,A报价11.1亿,B报价11.5亿,C报价12亿,D报价12.3亿。那么抽签决定土地最终归属,并不是谁报价高归谁。当然无论是拿了地,也都是要现房销售的。

最后这个价格区间,需要各家房企动更多心思,不仅要测算自家的开发成本,还要测算同行的报价,想要拿地的确不太容易,不仅需要钱,还需要点运气。

这一整套复杂的土拍规则的确让2019年下半年的土地价格有所降温。首先是直接给土地指导价下调,基准价格下调了,即便算上溢价,那么房企最终拿地价格也会比2019年上半年低。其次,考虑到现房销售的巨大现金流压力,房企报价也不敢过于放肆。

2020年2月19日这份文件是什么意思呢?

就是取消了上述第二种情况和第三种情况中的“现房销售”要求。

部分取消“现房销售”,苏州告诉我们,现在或许是最好买房时机-3.jpg



针对大家说的取消现房销售,苏州在后续回应称“并未取消现房销售,只是针对新出让地块”。实际上,苏州本次通知用词极为委婉,用的是“不统一要求”,而不是更为明确的“取消”。?

不能说苏州的回应有错,但话只说了一半,因为还有很多地是成交了的,但是未开发或者开发中,这些地都会按照原来的政策执行,该现房销售就现房销售。

但是新出让的地块,就没有“现房销售”的硬性要求了。

这样一来,会带来至少三个层面的利好。

第一个层面,有助于提振苏州房地产市场信心。这个是偏宏观的信号意义上的,就是要告诉市场,房地产市场肯定会稳。如果行情预期下行差,政策就松点。

第二个层面,这是更为直接的,有助于房企快速回笼资金,现房销售和预售对房企现金流是是有巨大差异的。对于高周转玩的转的房企来说,拿地3个月即可申请预售回笼资金,以前要等竣工才能开始回笼资金。竣工时间根据项目大小而定,但是普通购房者也能大致测算。比如以前的购房合同普遍约定1-2年后交房,这差不多就是开发商竣工所需的时间了,3月和1-2年,房企回笼资金效率提高了4-8倍,你说这是不是巨大的利好?

第三个层面,一旦回笼资金快了,后续所有利好全都来了,土地市场更为活跃,买地的房企更多了,苏州也可以根据房企热情调整土地供应节奏,从而带来更多土地出让金收入。对房企来说,资金回笼更快,利用率更高,资金成本就会下降,房企可以有更多空间来确定拿地价格,灵活调整拿地节奏,以及开发更多类型的楼盘。

当然,以此次为分水岭,之前拿地的房企压力可能会大一点,毕竟他们有些地块头上还顶着“现房销售”的紧箍咒。那么对应的策略就是什么呢?要么继续拿地,用未来的低成本来对冲之前的高成本,前提是你还有资金进场玩,所以大型房企肯定会积极跟进的。

一句话,苏州此举,稳住楼市信心,大房企受益明显,未来苏州楼市供应有望加快,且产品更为多元化。

当然,还谈不上刺激,只不过是稳住。房地产不就要稳吗?这不过是一个城市对稳经济一系列措施中的很小的一部分而已。对比其他行业免税免租缓交各类资金的政策,这真的算不了什么。

对于购房者来说,还是那句话,当前算是疫情给楼市撕开了一个洼地,如果你长期关注的楼盘最近有超预期的折扣,果断出手就行了。未来也不会有很多。




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